Un bien immobilier constitué d'un garage de 20m2 ainsi qu’un mur de clôture édifiés sur terrain ne peut être assimilé à un terrain à bâtir

Pour le juge de l'impôt, un bien immobilier constitué d'un garage de 20m2 ainsi qu’un mur de clôture édifiés sur un terrain d’une surface de 442 m² ne peut être assimilé à un terrain à bâtir pour l'application de la TVA.

Aux termes de l’article 257-1-2-1° du CGI sont considérés comme terrains à bâtir, les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d’un plan local d’urbanisme, d’un autre document d’urbanisme en tenant lieu, d’une carte communale ou de l’article L. 111-3 du code de l’urbanisme.

Par ailleurs, selon la doctrine administrative référencée BOI-TVA-IMM-10-10-10-20 n°110 : il ressort tant de l’articulation de la directive que du texte législatif national que les notions de terrain à bâtir et d’immeuble bâti sont exclusives l’une de l’autre. Ainsi peut seul constituer un terrain à bâtir un terrain qui ne comporte pas d’ores et déjà des  bâtiments « au sens de » construction incorporée au sol (cf. I-A § 10), qu’il s’agisse d’immeubles neufs ou d’immeubles achevés depuis plus de cinq ans.

Rappel des faits : 

La SARL B exerce l’activité de marchand de biens immobiliers. Elle a acquis a acquis le 15 septembre 2016 auprès de particuliers une maison d’habitation comprenant deux appartements avec un terrain attenant sur la commune d’Avignon. Bien que la parcelle ne soit pas encore l’objet d’une division, l’acte de vente précise que la vente a été conclue pour 200 000 €, à concurrence de 70 000 € pour le terrain et 130 000 € pour la construction. Le 13 octobre 2016, la société B a vendu à un particulier cette parcelle de terrain à bâtir pour 100 000 €. L’acte notarié, signé par les parties et publié, précise qu’il s’agit de la vente d’un terrain à bâtir d’une surface de 442 m². Dans l’acte notarié, il est également précisé dans le paragraphe « déclarations fiscales » que ce terrain est classé en zone constructible depuis plus de 18 ans tel qu’il résulte des documents d’urbanisme et que le vendeur est assujetti à la TVA. Dans cet acte, il est aussi fait mention d’un permis de construire N°PC840071600092 délivré par la mairie d’Avignon le 29 juillet 2016 pour la construction d’une maison individuelle. Une maison de 105 m² a été construite sur ce terrain avec une date d’achèvement des travaux au 1er juin 2017.

La SARL B estime que la vente a porté sur un immeuble achevé depuis plus de 5 ans (exonéré de TVA) et non sur un terrain à bâtir.

La société a sollicité le dégrèvement de la totalité des sommes mises à sa charge en matière de TVA suite aux contrôle dont elle a fait l’objet.

Suite au rejet de sa demande la société a saisi le juge de l'impôt.

Le Tribunal Administratif vient de faire droit à la demande de la société B.

La SARL soutient que le terrain vendu ne peut être regardé comme un TAB car ce terrain serait clos de murets et supporterait une construction de 20 m². Elle se prévaut :

• d'une attestation de la gérante de la SARL P, intermédiaire dans la vente du terrain, qui précise dans un document établi le 27 avril 2020, que « ce terrain était bien bâti d’un garage le jour de la vente le 13 octobre 2016, et que la SARL LA BASTIDE n’avait pas détruit cette construction existante » ;
• d'une attestation du 30 avril 2020 de M. A, géomètre-expert foncier, mandaté par la SARL B pour le détachement du terrain, qui certifie que « la propriété était bâtie d’un garage lors du relevé de terrain du 2 avril 2016. Ce garage figure à sa place sur le plan de division (réf. 1621/1a) du 16 septembre 2016  » ;
• d'un procès-verbal d'un huissier de justice qui écrit le 11 mai 2020 que : « au fond de ce chemin privé, se trouve un portail noir donnant accès au lot A, propriété de Monsieur et Madame B. Au-dessus de ce portail, on aperçoit le garage qui était sur le terrain le jour de la vente est toujours existant. ». Ce document reprend en annexe un projet de division daté du 5 avril 2016 et, le plan de division réalisé, sur lesquels le garage apparait ;
• d'un rapport de mission de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante, ce qui laisse présumer de l’ancienneté de construction du garage-abri en litige, établi le 19 février 2016, mentionnant la présence d’un abri dont une photographie est jointe ;
• d'un acte notarié de vente rectificatif du 4 novembre 2020 précise que c’est par erreur que la désignation du bien dans l’acte de vente du 13 octobre 2016, ne mentionnait pas la présence d’une dépendance à usage de garage ;
• d'un plan issu de l’application « Google Earth Pro » d’août 2006, sur lequel on constate la présence du garage à l’exacte localisation de celui-ci sur le plan de division.