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Engagement de construire et défaut de demande de prorogation du délai 4 ans pour force majeure

Droits d’enregistrements

Article de la rédaction du 26 avril 2018

La Cour d’Appel de Lyon vient de juger que le défaut de demande de prorogation du délai de construction de 4 ans au plus tard un mois après son expiration entraîne la déchéance du régime de faveur (Art. 1594-0 G-I-A du CGI), même si la force majeure a rendu la construction impossible pendant une partie de ce délai.

Rappel de la législation applicable

L’article 1594-0 G-A-I du CGI dispose que, sous réserve d’application de l’article 691 bis du CGI, sont exonérées de taxe de publicité foncière ou de droits d’enregistrement les acquisitions d’immeubles réalisées par des personnes assujetties au sens de l’article 256 A du CGI lorsque l’acte d’acquisition contient l’engagement, pris par l’acquéreur, d’effectuer dans un délai de quatre ans (éventuellement prorogeable) les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf au sens de l’article 257-I-2-2° du CGI.

Sur demande de l’acquéreur, une prolongation annuelle renouvelable du délai de quatre ans fixé à l’article 1594-0 G du CGI peut être accordée dans les conditions fixées au III de l’article 266 bis de l’annexe III au CGI.

Cette demande doit être formulée au plus tard dans le mois qui suit l’expiration du délai de quatre ans précédemment imparti pour construire, et adressée par pli recommandé avec avis de réception postale. Elle doit être motivée, en rappelant notamment les circonstances de l’engagement initial et les éléments de fait qui justifient que son échéance doive être retardée. Elle précise la consistance des travaux concernés ainsi que le montant des droits dont l’exonération demeure subordonnée à la réalisation de la construction envisagée.

Rappel des faits

Par acte authentique du 21 décembre 2007, la SCI C a acquis un terrain et s’est engagée à construire sur cette parcelle un immeuble à usage d’habitation dans un délai de 4 ans, soit avant le 4 juillet 2011, reprenant ainsi l’engagement de construire pris par le vendeur par acte du 4 juillet 2007.

Par courrier du 10 juillet 2009, la fédération Rhône-Alpes de protection de la nature a informé la SCI C de la présence sur le site d’une espèce animale protégée, le crapaud accoucheur.

Ce n’est que par un arrêté préfectoral du 14 février 2011 notifié le 1er mars 2011 que la SCI C a obtenu l’autorisation administrative de détruire l’habitat de l’espèce protégée, en contrepartie de la création sur le site de deux mares et d’espaces spécialement aménagés.

N’étant pas en mesure de respecter son engagement de construire dans le délai de 4 ans, la SCI C a sollicité une prorogation du délai auprès de l’administration fiscale, par courrier du 7 mai 2012.

Par courrier du 1er juin 2012, la DRFiP a refusé la prorogation du délai et informé la SCI C de son obligation de payer les droits et taxes dont elle avait été dispensée.

La SCI C a sollicité le dégrèvement des droits mis à sa charge par avis de recouvrement du 10 octobre 2013.

Sa réclamation ayant été rejetée la SCI C a assigné l’administration fiscale devant le TGI de LYON. Par jugement du 14 décembre 2016, la SCI C a été déboutée de sa demande.

La SCI C a interjeté appel.

La Cour d’Appel de Lyon vient de confirmer la décision du TGI de Lyon.

Pour la Cour, la SCI C a sollicité la prorogation de son délai pour construire postérieurement à l’expiration du délai d’un mois imparti par l’article 266 bis III de l’annexe III au CGI.

Elle en a conclu que la société était est déchue du régime de faveur instauré par l’article 1594, peu important que ce soit la force majeure qui l’ait empêchée de construire dans ce délai.

Source : Arrêt de la Cour d’appel de Lyon du 24 avril 2018, n° 17/01107

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