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La TVA grevant, sur option, l’achat d’un immeuble ancien, loué en attendant sa revente, ne peut être déduite lors de cette acquisition

Article de la rédaction 29 novembre 2020

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Crédit photo : joyfotoliakid - stock.adobe.com

Le Conseil d’Etat vient de préciser que le droit à déduction de la TVA ayant grevé l’achat, par un marchand de biens, d’un immeuble ancien, loué dans l’attente de sa revente ne peut pas être exercé dès son acquisition.

Il ressort des dispositions combinées des articles 260-5° bis, 261, 271 que lorsqu’un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est acquis en vue de sa revente, la TVA ayant éventuellement grevé le prix d’acquisition n’est pas déductible sauf exercice, au moment de la revente, de l’option prévue au 5° bis de l’article 260-5°bis du CGI. Par suite, la taxe acquittée lors de l’acquisition du bien n’est pas déductible avant cette date, quand bien même l’immeuble donnerait lieu, dans l’attente de sa revente, à des opérations de location soumises à la TVA.

Rappel des faits :

La société L, qui exerçait une activité de marchand de biens, a acquis le 31 janvier 2014 vingt-quatre immeubles achevés depuis plus de cinq ans.

Ces acquisitions ont été placées, compte tenu de l’option exercée par les vendeurs en application de l’article 260-5°bis du CGI, sous le régime d’assujettissement à la TVA.

A la suite d’une vérification de comptabilité, l’administration fiscale a estimé que la TVA ayant grevé le coût d’acquisition de ces immeubles n’était pas immédiatement déductible et a assujetti la société L à un rappel de taxe.

La société F venant aux droits de la société L demande l’annulation de l’arrêt du 10 octobre 2018 par lequel la CAA de Paris a rejeté l’appel de la société L contre le jugement du 7 novembre 2017 du TA de Paris qui a rejeté sa demande tendant à la décharge de ce rappel.

Le Conseil d’Etat vient de rejeter le pourvoi de la société F.

« Après avoir relevé, par une appréciation souveraine exempte de dénaturation, que la société L avait acquis, dans le cadre de son activité de marchand de biens, les immeubles en litige dans l’intention de les revendre, la cour n’a pas commis d’erreur de droit ni insuffisamment motivé sa décision en jugeant que la taxe sur la valeur ajoutée acquittée lors de l’acquisition des immeubles ne pouvait être déduite qu’au moment de leur revente en cas d’exercice de l’option prévue au 5° bis de l’article 260 du code général des impôts, et non immédiatement sur la taxe collectée afférente aux loyers perçus dans l’attente de cette revente, en l’absence de lien direct et immédiat entre l’achat des immeubles et l’activité intercalaire de location.

Il résulte de ce qui précède que la société Financière Lord Byron, venant aux droits de la société Lips, n’est pas fondée à demander l’annulation de l’arrêt qu’elle attaque. »

Source : Arrêt du Conseil d’État du 27 novembre 2020, n° 426091

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