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Revente d'un ensemble immobilier par un marchand de biens : Bercy précise les conditions d'application de la TVA sur marge

Article de la rédaction du 5 septembre 2016

Crédit photo : ronstik - stock.adobe.com

Mme Laure de La Raudière a interrogé le ministre des finances sur le régime de TVA applicable en cas de revente par un marchand de bien ou un lotisseur, d’un immeuble comprenant une construction et un vaste terrain d’assiette constructible précèdemment acquis auprès d’un particulier.

La députée d’Eure-et-Loir précise que dans cette hypothèse l’intention du marchand de biens, connue au jour de la vente (un permis d’aménager ayant été obtenu), est de diviser puis de revendre l’immeuble, pour partie comme terrain bâti et pour le surplus comme lots de terrains à bâtir.

Or, elle souligne que dans cette hypothèse«l’administration exige pour permettre la taxation des prix de reventes à la TVA sur la marge en vertu de l’article 268 du CGI, des conditions non prévues par ce texte (division préalable à l’acquisition notamment).»

Elle a donc demandé au ministre sa position sur l’interprétation de l’article 268 du CGI qui doit prévaloir.

Cette question est à rapprocher de M. Olivier Carré (Question N° 91143, JOAN du 17 novembre 2015), non répondue à ce jour.

Dans cette situation, pour que le marchand de biens puisse appliquer la TVA sur marge sur la revente, l’administration impose, qu’il ait été procédé, lors de l’acquisition par le marchand de biens ou le lotisseur à une division parcellaire afin que soient clairement identifiés le terrain à bâtir (qui constituera l’assiette du futur lotissement), d’une part, et les immeubles bâtis (maisons et terrains en constituant la dépendance), vendus en l’état, d’autre part.

Le ministre des Finances vient de rappeler que l’article 268 du CGI qui prévoit que la cession d’un terrain à bâtir est soumise à la TVA sur la marge lorsqu’il n’a pas ouvert droit à déduction lors de son acquisition initiale «suppose ainsi nécessairement que le bien revendu soit identique au bien acquis quant à ses caractéristiques physiques et sa qualification juridique.»

Il distingue deux situations:

  • en cas de division parcellaire intervenue entre l’acquisition initiale et la cession ayant entraîné un changement de qualification ou un changement physique telle une modification des superficies vendues par rapport à l’acte d’acquisition, la taxation doit se faire sur le prix de vente total en application des articles 266 et 267 du CGI.

  • lorsque la division parcellaire est antérieure à l’acte d’acquisition initial ou qu’un document d’arpentage a été établi pour les besoins de la cession, permettant d’identifier les différentes parcelles dans l’acte, la taxation sur la marge s’applique dès lors qu’aucun changement physique ou de qualification juridique des parcelles cédées n’est intervenu avant la revente.

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