Nouvelle illustration des critères permettant de requalifier une SCI en marchand de biens. À travers une analyse des circonstances de fait, les juges confirment que la répétition d’opérations d’achat, de transformation et de revente d’immeubles, conjuguée à une intention spéculative caractérisée dès l’acquisition, suffit à faire basculer l’activité dans le champ de l’article 35 du CGI.
En principe, une SCI dont l'objet est la gestion et la location d'immeubles relève de la transparence fiscale : ses résultats sont imposés entre les mains de ses associés dans la catégorie des revenus fonciers à l'impôt sur le revenu. Toutefois, lorsqu'une SCI se livre en réalité à des opérations relevant de l'article 35-I-1° du CGI, elle devient passible de l'impôt sur les sociétés en application du 2 de l'article 206 du même code, indépendamment de son objet statutaire.
L'article 35-I-1° du CGI qualifie de BIC les bénéfices réalisés par les personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles, des fonds de commerce ou des parts de sociétés immobilières. La jurisprudence a constamment interprété ces dispositions comme subordonnées à une double condition cumulative :
- d'une part, le caractère habituel des opérations d'achat-revente, apprécié au regard du nombre et de la fréquence des transactions,
- et d'autre part, l'existence d'une intention spéculative au moment de l'acquisition des biens, c'est-à-dire la volonté de les revendre avec profit. L'appréciation de cette intention spéculative s'effectue à la date d'acquisition et non à la date de cession.
Rappel des faits :
La SCI C, dont Mme A détenait 99 % des parts, a été constituée avec un objet social de location immobilière. La société a acquis le 19 septembre 2003 un ensemble immobilier pour 129 581 €, composé d'un pavillon, de deux appartements et d'une resserre. Cet ensemble a été divisé en dix lots le 30 septembre 2004, et le premier lot, correspondant au pavillon, a été revendu le jour même de la division.
Le 13 octobre 2004, la SCI a acquis un second ensemble immobilier pour 396 367 €, comprenant un pavillon et un hangar à usage de garage automobile. Le pavillon a été revendu en 2009. Entre 2009 et 2012, le local d'activité a fait l'objet de travaux de transformation en logements, avec obtention d'un permis de construire et de deux permis modificatifs ayant eu pour effet d'augmenter le nombre de logements créés. L'ensemble a été divisé en onze lots le 6 septembre 2012. Deux lots ont été cédés le jour même de l'enregistrement du règlement de copropriété, deux autres dans le même mois, deux en 2013 et deux en 2014. Les revenus locatifs tirés de ces biens étaient faibles, voire inexistants pendant la période des travaux, et seuls deux lots ont été brièvement mis en location avant leur revente.
L'activité immobilière de Mme A ne se limitait pas à la SCI C. Elle avait créé en 2007 une SCI S, qui avait acquis puis intégralement revendu en trois lots un autre ensemble immobilier à Bagneux en 2007 et 2012. Elle avait également constitué une SAS GMK Immo, dont l'objet déclaré était expressément « l'achat vente de tous biens immobiliers », ayant réalisé trois opérations d'achat-revente en 2015 et 2016.
La SCI C a fait l'objet d'un contrôle sur place de ses documents comptables à la suite duquel l'administration a notifié une proposition de rectification portant sur l'IS et la TVA. Elle a contesté ces impositions par une réclamation qui a été rejetée. Le TA de Cergy-Pontoise ayant rejeté les demandes en décharge, la SCI C a fait appel.
Sur le fond, la SCI conteste la qualification de marchand de biens en faisant valoir l'absence d'intention spéculative tant lors de l'acquisition que de la vente des biens.
- Elle insiste sur son objet social non spéculatif, orienté vers la gestion patrimoniale, et sur les raisons alléguées des cessions : le retrait de l'offre d'achat de la SARL Moma en 2008 sur le pavillon de Montrouge aurait engendré des difficultés financières rendant nécessaire la vente progressive des lots.
- Elle invoque également son endettement auprès de la Caixa Geral de Depositos et la nécessité de financer des travaux de réparation et de rénovation importants sur son patrimoine.
La cour administrative d'appel de Versailles vient de confirmer le jugement du TA de Cergy-Pontoise.
La Cour valide l’analyse de l’administration en retenant la qualification de marchand de biens au regard des deux critères cumulatifs de l’article 35 du CGI : l’habitude et l’intention spéculative.
- Concernant le critère d’habitude
La juridiction procède à une analyse du faisceau d’indices révélant le caractère habituel des opérations. Elle relève notamment :
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la succession d’acquisitions immobilières, suivies de divisions en lots et de reventes rapides, à Bagneux comme à Montrouge ;
-
le nombre significatif de lots créés et cédés (dix lots pour l’immeuble de Bagneux, onze pour celui de Montrouge) ;
-
l’ampleur des travaux de transformation, notamment la conversion d’un local d’activité en logements, assortie de permis de construire successifs et d’une augmentation du nombre de lots ;
-
l’absence ou la brièveté des mises en location avant revente.
Pour la Cour, ces éléments caractérisent une répétition et une organisation des opérations excédant la simple gestion patrimoniale.
- Concernant l’intention spéculative
La Cour rappelle à juste titre que l’intention spéculative s’apprécie à la date d’acquisition des biens, et non à celle de leur cession. Cette précision prive de pertinence certains arguments développés par la société, notamment ceux relatifs au démarchage par un tiers. Pour établir cette intention initiale, les juges retiennent :
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la courte durée de détention des biens ;
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l’absence d’exploitation locative significative ;
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le contexte global d’intervention de la gérante, qui opérait également via d’autres structures (une autre SCI et une SAS dédiée à l’achat-revente) réalisant des opérations comparables.
Ce « contexte professionnel » vient corroborer l’existence d’une stratégie spéculative dès l’origine et écarte la thèse d’une simple gestion de patrimoine privé.
La défense fondée sur de prétendues difficultés financières est écartée. La Cour relève en particulier :
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l’obtention d’un prêt bancaire de 620 000 €, régulièrement remboursé ;
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la capacité de la société à obtenir de nouveaux financements ;
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les conditions de revente du pavillon de Montrouge.
Ces éléments démontrent que les cessions ne procédaient pas d’une situation de péril financier, mais s’inscrivaient dans une démarche commerciale structurée.
En définitive, par une analyse détaillée et cohérente du faisceau d’indices, la Cour confirme la qualification de marchand de biens, en caractérisant à la fois la répétition des opérations et l’intention spéculative initiale.