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TVA : une location consentie moyennant une loyer insignifiant ou symbolique ne constitue pas une activité économique

Article de la rédaction du 20 septembre 2021

Crédit photo : Richard Villalon - stock.adobe.com

La juridiction administrative vient de rappeler que l’activité de location au titre de laquelle les loyers stipulés sont symboliques ou inexistants ne présentent pas un caractère économique. Partant le bailleur n’ayant, à ce titre, pas la qualité d’assujettie ne peut bénéficier du remboursement d’un crédit de TVA.

Est considéré comme assujetti quiconque exerce, de façon indépendante, une activité économique, quels que soient les buts et les résultats de cette activité.

Une activité est, en règle générale, qualifiée d’économique lorsqu’elle présente un caractère permanent et est effectuée contre une rémunération perçue par l’auteur de l’opération.

La possibilité de qualifier une opération d'« opération à titre onéreux » suppose uniquement l’existence d’un lien direct entre la livraison de biens ou la prestation de services et une contrepartie réellement reçue par l’assujetti. Ainsi, le fait qu’une opération économique soit effectuée à un prix supérieur ou inférieur au prix normal du marché est sans pertinence s’agissant de cette qualification. Il en va de même du lien pouvant éventuellement exister entre les parties à l’opération.

En particulier, la location d’un immeuble moyennant un loyer constitue en principe une activité économique et la seule circonstance que, compte tenu notamment du coût de revient de l’immeuble, le loyer consenti soit anormalement bas au regard d’une gestion commerciale normale ne permet pas de remettre en cause cette qualification d’activité économique. En revanche, une location ne constitue pas une activité économique lorsque, en raison du caractère insignifiant ou symbolique du montant du loyer stipulé dans le bail ou du montant des loyers effectivement encaissés, elle doit être regardée comme une libéralité consentie par le bailleur au bénéfice du preneur.

Rappel des faits :

La SCI A Acoln a pour activité la location de terrains et autres biens immobiliers. Cette société a demandé, le 20 décembre 2018, le remboursement d’un crédit de TVA au titre du 4e trimestre 2018.

Ce crédit a pour origine la déduction de la TVA relative à des travaux d’aménagement d’installations et comprenant notamment des courts de tennis et un club-house, dont la SCI A est propriétaire et qu’elle met à la disposition de l’association O.

Par une décision du 15 février 2019, le directeur départemental des finances publiques a rejeté la réclamation de la SCI A au motif que la mise à disposition des installations qui ont fait l’objet des travaux d’aménagement, à l’origine du crédit de TVA dont le remboursement est demandé, ne constitue pas une activité économique au sens de l’article 256 A du CGI qui permettrait à la société un assujettissement à la TVA et, par suite, en application de l’article 271-I-1 du même code, une déductibilité de cette taxe.

La SCI A a demandé au TA de Caen le remboursement de ce crédit de TVA . Par une ordonnance du 2 décembre 2019, le tribunal a rejeté sa demande.

La SCI A a fait appel de la décision.

La Cour rappelle que la convention de mise à disposition des installations conclue le 23 novembre 2018 entre la SCI A et l’association O prévoyait que le montant du loyer était« calculé en fonction des sommes restantes disponibles après avoir soldé les charges citées ci-dessous : redevance de location du sol à la mairie, taxes foncières, charges fiscales et sociales, TVA, frais généraux de fonctionnement du club : électricité, téléphone, eau, gaz, frais de bureau, assurances, entretien des terrains et du club, publicité. »

Pour la Cour, en l’absence de certitude sur le montant des sommes restantes disponibles, ce loyer présentait un caractère hypothétique.

La Cour précise également:

  • que la SCI A n’a déclaré aucun loyer au titre de l’année 2018*

  • qu’elle a déclaré, le 6 février 2019, lors de l’instruction sur place de la demande de remboursement du crédit de TVA, que l’association O ne pouvait pas assumer le versement d’un loyer et qu’elle utilisait les infrastructures depuis octobre 2018 à titre gratuit.

  • que les factures produites au titre des loyers pour l’année 2019 ne permettent pas de justifier du paiement effectif.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la Cour a estimé que la réalité de la perception des loyers n’était pas établie.

Par conséquent, l’activité de mise en location de la SCI A ne présentait pas un caractère économique. Par suite, c’est à bon droit que l’administration a estimé que la SCI A n’avait pas la qualité d’assujettie et a refusé sur le fondement de la loi fiscale sa demande de remboursement d’un crédit de TVA.

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