En application des dispositions de l’article 151 septies B du CGI, les plus-values à long terme soumises au régime des articles 39 duodecies à 39 quindecies du même code réalisées dans le cadre d’une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, sont imposées après application d’un abattement de 10 % pour chaque année de détention échue au titre de l’exercice de réalisation de la plus-value au-delà de la cinquième, lorsque ces plus-values portent sur notamment sur des biens immobiliers, bâtis ou non bâtis, qui sont affectés par l’entreprise à sa propre exploitation.
L'administration précise que pour l’application des dispositions de cet article :
les biens dont l'acquisition est visée par le I du A de l'article 1594-0 G du CGI ne sont pas considérés comme affectés à l’exploitation de l’activité. (BOI-BIC-PVMV-20-40-30)
Dans sa rédaction issue de l’article 16 de la loi de finances rectificative pour 2010 qui a modifié les règles de la TVA applicable aux opérations immobilières, l’article 1594 0G A du CGI ne vise pas les terrains à bâtir mais, plus exactement :
les immeubles dont l’acquisition est réalisée par une personne assujettie au sens de l’article 256 A, lorsque l’acte d’acquisition contient l’engagement, pris par l’acquéreur, d’effectuer dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l’article 257 ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé.
En renvoyant purement et simplement aux dispositions de l’article 1594-0 GA du CGI, l’administration fiscale autorise l’interprétation selon laquelle seuls sont visés les immeubles à raison desquels l’acquéreur, par hypothèse, assujetti à la TVA, souscrit dans l’acte l’engagement de construire.
C'est en ce sens que le juge de l'impôt s'est déjà prononcé. En effet, dans une précédente décision, la Cour a considèré que l’article 1594-0 G A-I du CGI, dans sa rédaction applicable au litige, vise les acquisitions d’immeubles réalisées par une personne assujettie au sens de l’article 256 A, lorsque l’acte d’acquisition contient l’engagement, pris par l’acquéreur, d’effectuer dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l’article 257, ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé (CAA Douai du 11 décembre 2018, n°18DA00611)
Rappel des faits :
M. B exploitait à titre individuel un fonds de commerce d’entretien et de réparation d’automobiles. Il a cédé, aux termes d’un acte notarié établi le 3 novembre 2016, le terrain, comportant l’atelier et l’entrepôt dans lesquels il exerçait cette activité, à une société civile de construction, pour un montant de 1 200 000 €. En souscrivant la déclaration de résultats de son entreprise individuelle au titre de l’exercice clos en 2017, M. B a placé la plus-value professionnelle réalisée par lui à l’occasion de cette cession sous le régime prévu à l’article 151 septies B du CGI, lui permettant de bénéficier d’un abattement d’un montant de 993 684 €.
Dans le cadre d’un contrôle sur pièces, l’administration a remis en cause le bénéfice de cet avantage fiscal, au motif que la cession en cause portait sur un bien immobilier ne satisfaisant pas à la condition requise pour y prétendre.
Sa réclamation ayant été rejetée, M. Ba porté le litige devant le tribunal administratif de Lille en lui demandant de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux auxquelles il a été assujetti au titre de l’année 2017.
M. B a fait appel du jugement du 30 décembre 2023 par lequel le tribunal administratif de Lille a rejeté cette demande.
La Cour vient de rejeter la demande en décharge de M.B
Il résulte de l’instruction, en particulier des clauses mêmes de l’acte de cession établi le 3 novembre 2016, selon lesquelles, à l’article 7, l’acquéreur « souhaite réaliser, sur ledit terrain, après démolition des bâtiments existants, un ensemble immobilier à usage de logements après obtention d’un permis de construire » et, au 4 de l’article 16, l’acquéreur « déclare conformément aux dispositions de l’article 1594-0 G, A du code général des impôts : / que le bien acquis est destiné par lui, après démolition des constructions existantes, à la production d’un immeuble neuf (…), / qu’il prend l’engagement de construire dans un délai de quatre ans à compter de ce jour. / Les travaux ont l’objet et la consistance suivante : construction d’un immeuble collectif couvrant avec ses cours et jardins la totalité du terrain. / (…) », que les constructions présentes sur le bien cédé le 3 novembre 2016 par M. B… étaient destinées à être démolies par l’acquéreur.
Dans ces conditions, quand bien même ce bien et ces constructions étaient, à la date de la cession, comptablement inscrites à l’actif du bilan de l’entreprise individuelle de M. B…, ils ne pouvaient, à cette date, être regardés comme affectés à l’exploitation de l’entreprise au sens du 2° du II de l’article 151 septies B du code général des impôts, dès lors qu’ils avaient la nature de biens mentionnés au I du A de l’article 1594-0 G de ce code, c’est-à-dire d’immeubles dont l’acte d’acquisition comporte l’engagement de l’acquéreur d’effectuer dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf.
Ce n'est pas tant la circonstance que les constructions étaient destinées à être démolies par l'acquéreur qui compte mais le fait que ce dernier avait pris un engagement de construire.
En effet dans une affaire similaire, où le bien cédé avait seulement vocation à être démoli sans qu'un egangement de construire ait été souscrit, le Tribunal a donné raison au contribuable qui s'était prévalu de l'exonération 151 septies B du CGI (TA de Poitiers du 7 novembre 2023, n° 2103384 mais également CAA de douai du 11 décembre 2018 précitée)