Dans cet arrêt, le juge de l'impôt se prononce sur les conditions permettant à une entreprise de bénéficier de la dispense de régularisation de TVA prévue à l'article 257 bis du CGI, lors de la cession de l'immeuble qu'elle exploitait.
L’article 257 bis du CGI dispose depuis le 1er janvier 2023 : « Lors de la transmission à titre onéreux, à titre gratuit ou sous forme d'apport à une société d'une universalité totale ou partielle de biens effectuée entre redevables de la taxe sur la valeur ajoutée, aucune livraison de biens ou prestation de services n'est réputée intervenir. L'adhésion ou la sortie d'un assujetti en tant que membre d'un assujetti unique constitué en application de l'article 256 C constitue le transfert d'une universalité totale bénéficiant des dispositions du présent article. Le bénéficiaire est réputé continuer la personne du cédant, notamment à raison des régularisations de la taxe déduite par ce dernier, ainsi que, s'il y a lieu, pour l'application des dispositions du e du 1 de l'article 266, de l'article 268 ou de l'article 297 A.
Les conditions posées par ce texte sont donc les suivantes :
- un vendeur et un acquéreur tous deux redevables de la TVA de plein droit ou sur option,
- une mutation portant sur une universalité totale ou partielle de biens. Initialement, la dispense de TVA a été instituée en faveur des cessions ayant pour objet l’ensemble des éléments d’une entreprise ou d’une branche complète d’activité, lorsque l’acquéreur poursuivait l’exploitation.
A l’origine, le législateur visait donc le transfert d’une entreprise exerçant une activité commerciale, industrielle, agricole, artisanale ou libérale.
L’administration fiscale, a étendu l’application de la dispense aux cessions d’immeubles par des bailleurs ayant soumis les baux à la TVA lorsque l’immeuble loué est cédé à un acquéreur qui poursuit ces baux en prenant lui-même l’option prévue à l’article 260 2°du CGI (Rescrit fiscal n°2006/58 (TCA) du 26 décembre 2006). Ainsi, la cession d’un immeuble inscrit à l’actif immobilisé d’une entreprise qui l’a affecté à la réalisation d’une activité de location immobilière, avec reprise, avec ou sans négociation, du ou des baux en cours, doit être regardée comme intervenant dans le cadre de la transmission d’une universalité de biens puisque dans cette hypothèse, la transmission en cause s’inscrit dans une logique de transmission d’entreprise.
Rappel des faits :
La SAS H exploitait, en tant que locataire, un ensemble immobilier appartenant à la SCI R, pour y organiser des séminaires et mariages. La SCI R a vendu l'immeuble à la SCI C le 7 juin 2017, après résiliation du bail de la SAS Hénola. Suite à cette cession, l'administration fiscale a imposé à la SAS H la régularisation de la TVA qu'elle avait déduite au titre de son activité.
La SAS H a saisi la juridiction administrative. Elle soutient qu’elle a droit, compte tenu de l’article 257 bis du CGI interprété à la lumière du droit de l’UE, à la dispense de la régularisation de la TVA concernant la reprise, par la SARL L, de l’activité d’exploitation du château de Tilly dès lors que cette opération s’inscrit dans le cadre d’une cession d’une universalité.
Le Tribunal vient de rejeter la demande de la SAS H
La SAS H soutenait qu'elle devait bénéficier de la dispense de régularisation prévue à l'article 257 bis du CGI, au motif que la cession de l'immeuble par son bailleur à la SCI C s'analysait en une transmission d'universalité totale ou partielle de biens entre assujettis à la TVA.
L'administration considérait à l'inverse que les conditions de l'article 257 bis n'étaient pas remplies, la cession ne portant que sur l'immeuble, sans transmission universelle d'activité entre la SCI bailleresse et la SCI acquéreuse.
Le tribunal a donné raison à l'administration fiscale, en jugeant que la SCI cédante n'avait pas transmis une universalité de biens à la SCI acquéreuse au sens de l'article 257 bis :
- D'une part, seul l'immeuble avait été cédé, le contrat de bail de la SAS Hénola ayant été résilié préalablement à la vente, sans être transféré à l'acquéreur
Il résulte de l’instruction que la SCI Royer de Tilly Boissey a seulement cédé l’immeuble qu’elle donnait en location et n’a pas cédé le contrat de location de l’immeuble en litige, le contrat passé avec la SAS Hénola ayant été résilié avant la vente, dont l’acte notarié indique d’ailleurs qu’il est libre de toute location et ne mentionne pas l’affectation future du bien. La SAS Hénola n’établit d’ailleurs, ni même n’allègue, qu’elle aurait passé un nouveau contrat de bail avec la SCI du Caducée et poursuivi elle-même son activité dans l’ensemble immobilier vendu.
- D'autre part, si une autre société, la SARL L, semblait avoir repris une activité similaire dans les locaux après la vente, aucun contrat de bail ni transfert d'activité n'était établi entre la SCI cédante et cette SARL, ni entre la SAS H et la SARL.
Si la société requérante soutient que la même activité de location a été poursuivie par la SCI du Caducée et que l’activité d’accueil de séminaires et mariages a été poursuivie par la SARL Lorevent’s, elle ne produit aucun contrat de bail entre la SCI du Caducée et la SARL, dont l’objet social ne comprenait d’ailleurs pas, jusqu’au 12 septembre 2021, l’exploitation d’un établissement ou d’un fonds de commerce. La production d’un « formulaire de reprise d’activité professionnelle » qui aurait été transmis à la société Orange pour la reprise de la « live box », d’une facture de cession de matériel et d’une facture de rétrocession d’acomptes perçus sur contrat et d’une quantité de fioul adressées par la SAS Hénola à la SARL Lorevent’s, d’une offre de contrat de maintenance d’ascenseurs émise à l’intention de la société Lorevent’s et de courriers avec un client et un fournisseur, si elles rendent plausibles que la société Lorevent’s ait, dès juin 2017, exercé une activité dans les lieux, ne permettent pas de justifier que la SCI Royer de Tilly Boissey, qui n’avait plus aucun engagement à l’égard de la société requérante et n’en n’a pas souscrit auprès de la société Lorevent’s, aurait vendu à la SCI du Caducée une universalité de biens au sens de l’article 257 bis du code général des impôts qui aurait permis à la SAS Hénola de ne pas entrer dans le champ d’application du III de l’article 207 de l’annexe II au code général des impôts. La SAS Hénola, qui ne produit elle-même aucun contrat passé avec la SARL Lorevent’s et n’établit, ni même n’allègue, avoir poursuivi une quelconque activité économique, n’est donc pas fondée à remettre en cause les rappels en litige.
Par suite, le tribunal considère que la cession n'entrait pas dans le champ de l'article 257 bis. La SAS Hénola ne pouvait donc échapper à la régularisation de TVA résultant du III de l'article 207 de l'annexe II au CGI. Sa requête est rejetée.
En l'espèce, la résiliation du bail préalablement à la cession, sans reprise de celui-ci par le cessionnaire, a été l'élément décisif conduisant le tribunal à écarter l'application de l'article 257 bis. Peu importait finalement qu'une activité semblable ait été poursuivie dans les lieux par un autre exploitant.
Ainsi, pour les praticiens, ce jugement met en lumière le fait que la transmission du bail est la clé de voûte de la caractérisation d'une transmission d'universalité dans ce type d'opérations. Son absence fait obstacle à la dispense de régularisation, quand bien même l'activité serait économiquement poursuivie.