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L'exonération de plus-value professionnelle du loueur en meublé à l'épreuve du délai de cinq ans

Plus-values professionnelles

Article de la rédaction du 25 février 2018

Sous réserve de respecter certaines conditions (inscription au RCS + recettes brutes de la location > 23.000 € TTC + recettes supérieures aux retraites et autres revenus professionnels du foyer), l’activité de loueur de logements meublés permet d’accéder à plusieurs avantages :

  • Les revenus sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ouvrant droit à l’amortissement des constructions et biens meubles sur leur durée normale d’utilisation. Ces charges comptables permettent de réduire fortement le revenu de location imposable comparativement à une location nue ;

  • La partie des déficits non issue des amortissements peut être imputée sans limitation sur les autres revenus, ce qui peut présenter un intérêt notamment les premières années lorsque les droits d’enregistrement sont amortis ;

  • Les plus-values réalisées par un loueur en meublé professionnel peuvent bénéficier d’une exonération (Art. 151 septies du CGI) lorsque l’activité est exercée depuis plus de cinq ans et que les recettes n’excèdent pas 90.000 € au cours des deux exercices précédant la cession ; L’exonération prévue à l’article 151 septies du CGI est subordonnée à la condition que l’activité ait été exercée à titre professionnel pendant au moins cinq ans. Le délai de cinq ans court à compter de la date du début de l’exercice effectif à titre professionnel de l’activité et s’achève à la date de clôture de l’exercice ou à la fin de la période d’imposition au titre duquel ou de laquelle la plus-value nette est déterminée.

Rappel des faits

M. C a débuté son activité de loueur en meublé le 2 janvier 1995 et l’a cessé en procédant à la radiation de son entreprise du RCS le 24 février 2004. Il a alors procédé à la vente de l’immeuble qu’il louait.

Il a ensuite déclaré, le 2 octobre 2006, la création d’une entreprise individuelle de location de meublé, avec un début d’activité le 31 octobre 2006. Un bail a été conclu le 5 octobre 2006 pour un des appartements compris dans l’ensemble immobilier acquis le 23 février 2004.

Ces biens ont été vendus en août 2010 et M.C se prévalait de la date d’acquisition du bien le 23 février 2004 pour justifier du délai de 5 ans nécessaire à la mise en oeuvre du régime d’exonération de l’article 151 septies du CGI.

Au cas particulier, les biens dont la cession les 13 août 2010 et 5 novembre 2010 est à l’origine des plus-values litigieuses ont été acquis par M. C le 23 février 2004 et inscrits à l’actif du bilan de l’entreprise individuelle de location d’appartements meublés " créée par M. C le 2 octobre 2006 avec une date de début d’activité au 31 octobre 2006.

M. C soutenait que l’interruption de son activité de loueur en meublé du mois de février 2004 au mois d’octobre 2006, durant les travaux de rénovation réalisés sur l’ensemble immobilier le Clos Musset comprenant les deux appartements vendus en 2010, ne faisait pas obstacle au bénéfice des dispositions de l’article 151 septies du CGI, dès lors que, par ailleurs, la durée cumulée d’exercice de leur activité dépasse le délai de 5 ans prévu par ces mêmes dispositions.

Or, l’activité de loueur en meublés n’a pas été poursuivie par M.C entre le 23 février 2004, date d’acquisition de l’ensemble immobilier le Clos Musset, et le 5 octobre 2006, date de signature du premier bail de location en meublé susmentionné.

Dans ces conditions, la Cour a considéré que c’est à compter du 5 octobre 2006 que court le délai de 5 ans de participation continue de M. C à l’activité professionnelle de loueur en meublé, prévu par les dispositions précitées de l’article 151 septies du CGI.

Par suite, à la date de cession des deux appartements litigieux, en 2010, M. C ne remplissait pas la condition de durée minimale d’activité nécessaire pour pouvoir bénéficier de l’exonération prévue par l’article 151 septies du CGI.

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