Plus-values professionnelles : l'effet couperet de l'engagement de construire de l'acquéreur sur l'abattement 151 septies B du CGI

Nouvelle illustration de l'articulation entre le régime des plus-values professionnellese et celui des DMTO. Si la décision statue avant tout sur la responsabilité civile d'un expert-comptable, elle tranche une question de pur droit fiscal : l'impact de la destination donnée au bien par l'acquéreur sur le régime d'imposition du vendeur. Plus précisément, le juge nous rappelle que l'article 151 septies B du CGI prive du bénéfice de l'abattement pour durée de détention les immeubles relevant du champ de l'article 1594-0 G du même code.

Pour mémoire, l'article 151 septies B du CGI prévoit un régime de faveur permettant aux exploitants individuels et aux sociétés de personnes de bénéficier, sur les plus-values à long terme portant sur des biens immobiliers affectés à l'exploitation, d'un abattement de 10 % par année de détention échue au-delà de la cinquième, conduisant à une exonération totale au bout de quinze ans.

Ce dispositif, est cependant assorti de conditions strictes, parmi lesquelles l'exigence que le bien soit « affecté par l'entreprise à sa propre exploitation ».

L'article 151 septies B-II-2° exclut expressément du bénéfice de cet abattement les biens mentionnés à l'article 1594-0 G-A-I du CGI, c'est-à-dire les immeubles acquis par un assujetti à la TVA lorsque l'acte d'acquisition contient l'engagement de l'acquéreur d'effectuer dans un délai de quatre ans des travaux conduisant à la production d'un immeuble neuf.

Rappel des faits :

M. et Mme F ont cédé le 19 décembre 2012, par acte authentique, un ensemble immobilier dans lequel M.F exerçait son activité professionnelle, au profit d'une SCCV, pour un prix de 900 000 €. La société Fix, chargée de l'établissement des comptes annuels et de la liasse fiscale de l'activité de M. F pour l'exercice du 1er septembre 2012 au 31 août 2013, a déclaré la plus-value réalisée en ventilant 100 320 € en plus-value à court terme et 799 678 € en plus-value à long terme, cette dernière bénéficiant de l'abattement pour durée de détention prévu à l'article 151 septies B.

Le problème réside dans le fait que l'acte de vente contenait un engagement de l'acquéreur de réaliser dans le délai de quatre ans des travaux conduisant à la production d'un immeuble neuf, ce qui plaçait l'opération dans le champ de l'article 1594-0 G du CGI et excluait par conséquent le bénéfice de l'abattement sur la plus-value à long terme.

L'administration fiscale a notifié le 5 décembre 2016 une proposition de rectification remettant en cause l'abattement pour durée de détention, assortie d'une majoration de 10 % au titre de l'article 1758 A du CGI et d'intérêts de retard. Les réclamations des époux F ont été rejetées successivement par l'administration, puis par le TA de Rennes et enfin par la CAA de Nantes, confirmant définitivement le bien-fondé du redressement.

Les époux F se sont alors retournés contre leur expert-comptable devant le TJ de Nanterre, lequel, par jugement du 29 janvier 2024, a condamné la société Fidexpertise à leur verser 43 271 € de dommages et intérêts. Fix a fait appel contestant sa condamnation financière.

Concernant l'articulation entre les articles 151 septies B et 1594-0 G du CGI

La position des juges du fond, confirmant l'analyse de l'administration et des juridictions administratives, se fonde sur une lecture littérale des textes.

La Cour d'appel a rappelé que l'article 151 septies B-II-2° dispose expressément que

les biens mentionnés au I du A de l'article 1594-0 G ne sont pas considérés comme affectés à l'exploitation de l'activité.

Il s'agit là d'une présomption irréfragable d'exclusion. Dès lors que l'acte d'acquisition contient l'engagement de l'acquéreur d'effectuer les travaux conduisant à la production d'un immeuble neuf, le bien bascule automatiquement, pour les besoins de la cause, dans la catégorie des actifs exclus du régime de faveur.

Les époux F et leur conseil tentaient de faire valoir la bonne foi et l'ignorance des intentions réelles de l'acquéreur quant à la mise en œuvre effective des travaux. La Cour a écarté ce moyen.

Ce qui importe pour l'application de la règle fiscale n'est pas la réalisation matérielle future des travaux, mais la qualification juridique donnée à l'opération dans l'acte de mutation. La présence de l'engagement fiscal de l'acquéreur dans le corps de l'acte notarié suffit à activer l'exclusion prévue par l'article 151 septies B-II du CGI. La nature du bien vendu est ainsi juridiquement modifiée par la volonté de l'acheteur : d'immobilisation affectée à l'exploitation dans le patrimoine du vendeur, il devient, par l'effet de la loi, un actif de stock destiné à la production immobilière, inéligible à l'abattement.

Concernant la faute du cabinet Fix, la cour a confirmé le manquement de l'expert-comptable à son obligation de conseil.

Elle relève que si Fix ne pouvait certes pas connaître les intentions réelles de l'acquéreur quant à la démolition-reconstruction, elle avait nécessairement eu connaissance du projet d'acte de vente au moment de l'établissement de la déclaration fiscale. Ce projet contenait l'engagement de l'acquéreur de réaliser des travaux conduisant à la production d'un immeuble neuf dans le délai de quatre ans, engagement qui constituait précisément le critère d'exclusion prévu à l'article 1594-0 G. Il appartenait donc à l'expert-comptable d'alerter ses clients sur le risque de remise en cause de l'abattement pour durée de détention.

La faute de l'expert-comptable a consisté à ne pas avoir identifié que l'engagement souscrit par l'acquéreur (Art. 1594-0 G) interdisait mécaniquement à ses clients de revendiquer leur propre régime de faveur (Art. 151 septies B).

Sur le préjudice financier, en revanche, la cour opère un revirement par rapport au jugement de première instance.

Elle rappelle qu'il appartient au client qui se prétend victime d'un manquement au devoir de conseil de démontrer non seulement l'existence d'un préjudice, mais également l'absence de tout avantage financier compensatoire tiré de la conservation des fonds dans son patrimoine pendant la période séparant l'exigibilité de l'impôt de son paiement effectif (Le contribuable qui n'a pas acquitté l'impôt à sa date d'exigibilité a mécaniquement bénéficié d'un avantage de trésorerie, les sommes dues étant restées dans son patrimoine et ayant pu produire des fruits).

• Au cas particulier, les époux F avaient tenté de démontrer l'absence d'avantage en faisant valoir qu'ils avaient dû, pour honorer leur dette fiscale, procéder au remboursement anticipé d'un placement de 150 000 € (générant une reprise d'intérêts de 5 355 €) et céder un appartement destiné à la location.
• Pour la Cour, ces éléments prouvaient que les époux X disposaient d'un patrimoine suffisant au moment de la réclamation du Trésor, patrimoine qui leur a précisément permis de tirer profit des sommes conservées pendant toute la période intermédiaire. La Cour en déduit que les 30 363 € d'intérêts de retard et les 12 908 € de majoration ne constituent pas un préjudice indemnisable dès lors que les époux F échouent à démontrer l'absence d'avantage de trésorerie compensatoire.

Sur le préjudice moral, la cour a accueili la demande des époux F et infirmé le jugement qui l'avait rejetée.

Elle retient que, compte tenu de l'âge des intéressés (78 et 74 ans au jour de l'arrêt), de la confiance qu'ils avaient placée dans leur expert-comptable et de la résistance de ce dernier à reconnaître son manquement professionnel, l'existence d'un préjudice moral est caractérisée. La société Fidexpertise est condamnée à verser 5 000 €.

Autrement dit, La faute de l'expert-comptable est confirmée, mais l'indemnisation est réduite de 43 271 € à 5 000 €, la quasi-totalité du préjudice financier allégué étant écartée faute de preuve suffisante de l'absence d'avantage de trésorerie.