L'adoption d'un amendement par la Commission des finances de l'Assemblée nationale, ce 8 janvier 2026, marque un nouveau tournant dans la création tant attendue d'un véritable « statut du bailleur privé ». Alors que la lecture sénatoriale s'était soldée par une victoire en demi-teinte (le dispositif ayant été considérablement « raboté » par le Gouvernement via des sous-amendements restrictifs), les députés du groupe MoDem et Indépendants, emmenés par M. Mandon et M. Mattei, ont profité de cette nouvelle lecture pour redonner de la vigueur fiscale au dispositif. L'objectif est clair : contrer l'attrition du parc locatif et relancer la construction neuve en proposant un amortissement plus incitatif que la version validée au Sénat fin 2025.
Pour comprendre la portée de l'amendement adopté, il faut rappeler l'état du texte à la sortie du Sénat. Sur la base du rapport Daubresse-Cosson, le Sénat avait initialement proposé un dispositif ambitieux. En effet, l'amendement N° I-2414 rect. sexies constituait une nouvelle tentative d'instaurer l'amortissement fiscal pour la location nue, après l'échec du texte de l'Assemblée nationale consécutif au rejet du projet de loi de finances.
Cependant, pour obtenir l'avis de sagesse du Gouvernement, le texte avait été vidé de sa substance :
- Imputation interdite : L'amortissement ne pouvait créer de déficit imputable sur le revenu global, le transformant en simple mécanisme d'effacement de l'impôt sur les loyers.
- Plafond réduit : Le plafond de déduction avait été abaissé à 8 000 € par an, contre 12 000 € espérés.
- Taux faibles : Les taux d'amortissement avaient été fixés à 3,5 % pour le neuf et 3 % pour l'ancien.
Voir notre article sur le sujet : PLF 2026 et « statut du bailleur privé » : la version sénatoriale rabotée par le Gouvernement
L'apport de l'amendement CF-635 : une relance de l'incitation fiscale
L'amendement adopté par la Commission des finances de l'AN revient sur ces restrictions pour proposer un schéma plus attractif pour l'investisseur, tout en restant encadré.
- L'assiette : Le dispositif cible les logements neufs (ou VEFA) et les logements anciens faisant l'objet de travaux d'amélioration représentant au moins 20 % du prix. L'amortissement porte sur le bâti, la valeur du foncier étant forfaitairement écartée à hauteur de 20 %, une règle désormais constante dans les débats.
- Des taux d'amortissement revalorisés : Contrairement à la version sénatoriale, l'amendement CF 635 propose un taux de 4 % pour le neuf (contre 3,5 % au Sénat) et de 3,5 % pour l'ancien réhabilité (contre 3 % au Sénat). De plus, il introduit une majoration (de 0,5 à 2 points) si le logement est affecté à la location intermédiaire ou sociale
- Un plafond revu à la hausse : Le texte adopté en Commission fixe la limite de l'avantage fiscal à 10 000 € par an et par logement. Ce seuil est supérieur au plafond de déduction de 8 000 € retenu par le Sénat
- Une expérimentation bornée dans le temps : l'amendement limite l'application de ce régime à une période de 37 mois (3 ans) à compter de son entrée en vigueur:
« Le présent i est abrogé le premier jour du trente-septième mois à compter de son entrée en vigueur. »
Avec cet amendement la Commission des finances tente de rétablir l'équilibre initial du rapport Daubresse-Cosson, partiellement perdu au Sénat.
Reste à savoir si le Gouvernement acceptera ce coût budgétaire supplémentaire lors de la séance publique...
Tableau comparatif : Statut du bailleur privé (Sénat / Commission des Finances AN)