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Le versement de loyers dépourvus de toute contrepartie à l'épreuve de l'acte anormal de gestion

Contrôle et contentieux

Article de la rédaction du 25 novembre 2021

Crédit photo : Onidji - stock.adobe.com

Si les renonciations à recettes peuvent ne pas relever d’une gestion commerciale normale, le fait pour une SCI, qui n’est pas une société d’exploitation, de prendre en location un entrepôt dont elle n’a pas l’utilité, de payer un loyer et de n’en retirer aucun revenu ou avantage constitue un acte anormal de gestion.

Constitue un acte anormal de gestion l’acte par lequel une entreprise décide de s’appauvrir à des fins étrangères à son intérêt propre. Il appartient, en règle générale, à l’administration, qui n’a pas à se prononcer sur l’opportunité des choix de gestion opérés par une entreprise, d’établir les faits sur lesquels elle se fonde pour invoquer ce caractère anormal.

Rappel des faits :

La SCI C donne en sous-location à la SA BVT des locaux d’exploitation situés à Meursault.

Par un contrat de bail de droit commun du 30 juin 2012, la SCI ATI a par ailleurs donné en location à la SCI C, pour une durée de trois ans et un usage exclusif d’entrepôt, les caves, un bureau, et la totalité du parc, incluant un hangar à matériel, d’un ancien hôtel particulier de Beaune ayant abrité la trésorerie, en contrepartie d’un loyer annuel, soumis à la TVA, de 140 400 €HT, dont l’administration fiscale a estimé qu’il présentait le caractère d’un acte anormal de gestion.

Les sociétés ATI, SCI C et SA BVT étaient alors toutes directement ou indirectement détenues par M. ou Mme A.

L’administration fiscale a donc notifié à la SCI C des cotisations supplémentaires d’IS au titre des trois années contrôlées ainsi que des rappels de TVA.

La SCI C relève appel du jugement du 2 avril 2019 par lequel le TA de Dijon a rejeté sa demande tendant en décharge.

Pour débouter la SCI C de sa demande en décharge, la Cour a fait valoir les arguments suivants :

  • la SCI C, qui n’est pas une société d’exploitation, n’avait pas l’utilité de locaux à usage exclusif d’entrepôt,

  • la SCI C n’a retiré aucun revenu de cet entrepôt, faute d’avoir effectivement utilisé la possibilité, autorisée par la SCI ATI , bailleur, de les sous-louer également à la société BVT

  • les loyers versés étaient dépourvus de toute contrepartie pour la SCI C

  • les loyers ont permis le financement de l’opération de promotion immobilière menée par la société bailleresse SCI ATI dans ces locaux.

  • si différents éléments datant de 2010 attestent d’un projet de sous-location à la société BVT à la date de signature du bail du 30 juin 2012 ce projet n’était plus d’actualité

  • la SCI C ne peut se prévaloir, pour arguer que le versement de loyers sans contrepartie a été consenti dans son intérêt propre, du fait qu’elle escomptait percevoir une indemnité d’éviction à l’occasion de la résiliation du bail devant résulter de la cession des lots à l’issue de l’opération de promotion immobilière dans la mesure où le bail n’était pas un bail commercial et qu’il ne prévoyait le versement d’une telle indemnité.

L’administration fiscale apporte ainsi la preuve que le bail du 30 juin 2012 présentait le caractère d’un acte anormal de gestion, la circonstance que l’opération soit, le cas échéant, neutre sur le plan fiscal et n’ait pas eu pour objet d’éluder l’impôt à l’échelle du groupe de sociétés étant sans incidence sur l’appréciation du caractère anormal, pour la seule SCI C, de l’acte de gestion litigieux.

Partant, pour la Cour les loyers versés dans un but étranger à une gestion commerciale normale ne constituaient pas des charges déductibles du résultat de la SCI C.

Partant, la TVA afférente aux loyers exposés pour les locaux en litige était sans lien avec les opérations imposables de la SCI C et, n’était pas dès lors pas déductible.

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