La juridiction administrative vient de rendre une nouvelle décision en matière de plus-value immobilière et de détermination du prix d'acquisition en cas de cession portant sur une partie d'un bien.
Pour mémoire, en matière de plus-value immobilière et en cas d'acquisition à titre onéreux, le prix d'acquisition à retenir est, en application de l'article 150 VB du CGI le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il a été stipulé dans l'acte.
Quand la vente porte sur la une partie d'un bien acquis à titre onéreux, l'administration (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, n°130) précise que la plus-value est déterminée en tenant compte de la fraction du prix d'acquisition afférente à cette seule partie ( Art. 74 SD de l'annexe II au CGI ). Il convient de retenir les charges et indemnités augmentatives du prix et les frais d'acquisition dans la même proportion que le prix d'acquisition lui-même ( Art. 74 SF de l'annexe II au CGI ).
Rappel des faits :
M. D a acquis le 6 juin 2014 dans le cadre d’une opération unique un ensemble immobilier composé de trois lots, pour un montant de 284 000 €.
Dans cet acte, le prix avait été réparti entre les différents lots et le prix du lot n° 20 a été fixé à 120 000 €
Le 26 janvier 2015, il a cédé pour un montant de 130 400 € le lot n° 20, correspondant à un logement d’une superficie de 37,45 m², la déclaration de plus-value de cession déposée le même jour faisant apparaître un prix d’acquisition de 120 000 € et une plus-value nette, en tenant compte de frais d’acquisition s’élevant à 9 000 €, de 1 400 €.
A la suite d’un contrôle sur pièces, l’administration a remis en cause le montant de la plus-value et a assujetti M. D à des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales au titre de l’année 2015.
En effet, pour l'administration, l’indication, non obligatoire, relative à la répartition de ce prix entre les différents lots, mentionnée dans cet acte en tant que convention entre le vendeur et l’acquéreur et fixant notamment le prix du lot n° 20 à 120 000 €, ne pouvait être regardée comme étant un prix d’acquisition au sens des dispositions de l’article 150 VB du CGI.
M. D a demandé au TA de Montpellier de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles il a été assujetti au titre de l’année 2015.
Par un jugement n° 1900279 du 5 octobre 2020, le tribunal a rejeté sa demande.
M. D a fait appel de la décision
La Cour Administrative d'Appel de Bordeaux vient de rejeter la demande de M.D
Au cas particulier, l'administration n'a pas retenu la répartition figurant sur l'acte d'acquisition de 2004 qui fixait la valeur du lot 2 à 120 000 €.
- Elle a tout d’abord estimé que la valeur du lot n° 18 correspondant à un garage, n'était pas de 9 000 € mais de 18 000 €, en comparant avec les ventes d’un tel bien dans le même secteur
- Elle a ensuite considéré que le prix des lots n° 19 et n° 20, deux logements respectivement de 109,60 m² et 37,45 m², s’élevait alors à la somme restante, soit 266 000 €, la valeur de chaque lot étant enfin déterminée au prorata des surfaces, la somme de 66 970 € étant ainsi retenue par l’administration pour le lot n° 20.
La Cour fait valoir que la méthode de répartition, au prorata des surfaces des logements, du prix d’acquisition peut être admise en l’absence de méthode alternative permettant d’apprécier avec une plus grande précision le prix d’achat du bien en cause.
En l’espèce, M. D soutenait que,
- le coût d’acquisition du garage étant évalué à la somme de 9 000 €,
- celui du logement de 109,45 m² serait de 155 000 €
- et celui du logement de 37,45 m² serait de 120 000 €.
Toutefois, il ne résulte pas de l’instruction qu’une telle différence de prix au mètre carré, 1 416 euros pour le lot n° 19 et 3 204 euros pour le lot n° 20, serait justifiée. La circonstance que d’autres transactions réalisées montrent que les logements dans la commune de Valras-Plage sont souvent vendus à un prix supérieur à 3 000 euros au mètre carré est, par elle-même, sans incidence sur la détermination du prix d’acquisition payé par M. D, nettement inférieur pour les deux logements à un tel prix. Ainsi, la méthode proposée par M. D ne peut donc être considérée comme étant plus précise que celle de l’administration.
Pour la Cour, le prix d’acquisition de 120 000 € pour le lot n° 20, qui a été mentionné à la demande de l'acheteur-revendeur dans l’acte de vente du 6 juin 2014, était nettement surévalué.
La Cour en a conclu d'une part que le prix d'acquisition du lot vendu ne pouvait être fixé au prix de 120.000 € tel que décidé par le vendeur dans l'acte d'acquisition et d'autre part que des pénalités pour manquement délibéré devaient s'appliquer eu égard au procédé utilisé pour justifier un prix d’acquisition excessif.
Autrement dit, la répartition du prix lot par lot déterminée par les parties dans le cadre de l'acte d'acquisition globale ne vaut qu'entre les parties, l'administration se réservant le droit de remettre en cause ladite répartition au regard de la réalité économique du marché immobilier