Cessions LMNP post-2025 : l’administration fiscale verrouille le calcul de la plus-value immobilière

Précisions administratives sur la portée temporelle de l'article 84 de la LF pour 2025, qui a instauré la réintégration des amortissements déduits en régime LMNP dans le calcul de la plus-value immobilière des particuliers.

Pour mémoire, l'article 84 de la LF pour 2025 a mis fin à ce que la pratique appelait le « double avantage » du régime LMNP. Sous l'ancien régime, le loueur en meublé non professionnel pouvait déduire les amortissements du bien de ses recettes locatives imposables (réduisant voire annulant ses BIC locatifs), tout en calculant la plus-value de cession selon le régime des plus-values immobilières des particuliers, c'est-à-dire sans réintégration de ces amortissements dans le prix d'acquisition.

Ce traitement créait une asymétrie considérable avec les loueurs meublés professionnels, soumis au régime des plus-values professionnelles qui réintègre mécaniquement les amortissements dans le calcul de la plus-value.

La réforme prévoit désormais que le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value immobilière est minoré du montant des amortissements admis en déduction pendant la période de location, ce qui revient à augmenter la plus-value imposable du montant de ces amortissements. Le texte prévoit trois catégories d'exceptions (résidences étudiantes, établissements médico-sociaux, établissements de soins longue durée), pour lesquelles l'ancien régime est maintenu. Les résidences de tourisme, malgré l'adoption d'un sous-amendement au Sénat, ne figurent pas parmi les exceptions dans le texte définitif.

L'article 84 de la LF2025 prévoit que les nouvelles dispositions s'appliquent

 aux plus-values réalisées sur les cessions intervenant à partir du lendemain de la promulgation de la loi de finances

Comme le souligne la députée de la Gironde Sophie Mette...

cette application immédiate soulève plusieurs difficultés au regard du principe d'égalité devant l'impôt (art. 13 DDHC), du principe de sécurité juridique et de confiance légitime (CE, 24 mars 2006, Société KPMG) et du principe de proportionnalité et de non-rétroactivité (Cons. const., déc. n° 2012-662 DC et n° 2013-685 DC).

Aussi, elle a demandé au Gouvernement si l'article 84 devait être interprété...

...comme s'appliquant uniquement aux biens mis en LMNP à compter du 1er janvier 2025 ; à défaut, si, pour les biens déjà en LMNP, il ne doit viser que les amortissements comptabilisés à partir de 2025 et enfin si une instruction fiscale (BOFiP) est envisagée afin de sécuriser cette interprétation et de prévenir les contentieux.

En fait, trois interprétations étaient possibles :

• La première consiste à n'appliquer la réintégration qu'aux biens mis en location meublée à compter du 1er janvier 2025. Les biens déjà en LMNP conservent l'ancien régime lors de leur cession, quand bien même celle-ci intervient après la promulgation. Cette interprétation se fonde sur le principe de confiance légitime. Les investisseurs ayant structuré leur acquisition sur la base d'un régime fiscal qui ne prévoyait pas la réintégration, un changement rétroactif des règles du jeu porterait atteinte à leurs prévisions financières.
• La seconde consiste à n'appliquer la réintégration qu'aux amortissements comptabilisés à compter de 2025, sans remettre en cause les amortissements déduits antérieurement. Les amortissements passés, déduits sous un régime qui n'en prévoyait pas la réintégration, ne seraient pas été pris en compte dans le calcul de la plus-value.
• Enfin, la troisième interprétation consiste à appliquer la réintégration à l'ensemble des amortissements déduits pendant toute la période de location, y compris ceux comptabilisés avant 2025, pour toute cession intervenant après la promulgation de la loi.

Le gouvernement vient de trancher en faveur de la troisième interprétation.

Le régime issu de la loi de finances pour 2025 s'applique aux cessions de biens immobiliers réalisées à compter du lendemain de sa promulgation, quelle que soit la date de mise en location du bien [...]

[...] 'ensemble des amortissements déduits en application de l'article 39 C du CGI pendant la période de location du bien cédé seront pris en compte dans le calcul de la plus-value.

Autrement dit, les amortissements déduits depuis 2009, 2010 ou toute autre année antérieure seront réintégrés dans le calcul de la plus-value lors d'une cession intervenant en 2025 ou après. Un investisseur ayant acquis un bien en 2010 et déduit quinze années d'amortissements verra la totalité de ces amortissements réintégrée, alors qu'il a organisé son investissement sur la base d'un régime qui ne prévoyait pas cette réintégration !

Le ministre a balayé les griefs d'inconstitutionnalité en affirmant que 

la modification législative n'affecte pas une situation légalement acquise

et que

la réforme modifie des règles d'assiette applicables aux faits générateurs réalisés à compter de l'entrée en vigueur de la loi de finances pour 2025 ».

En clair, le contribuable n'a pas un droit acquis au maintien d'un mode de calcul de la plus-value pour le futur. Tant que le bien n'est pas vendu, la plus-value n'est qu'une espérance latente, et l'État peut en modifier l'assiette à sa guise.

Comme le souligne la réponse ministérielle, le juge constitutionnel est très souple sur ce point. Pour lui, tant qu'un impôt n'est pas iquidé, le contribuable n'a aucun droit acquis au maintien d'une formule de calcul. Le législateur a le droit de changer d'avis pour un motif d'intérêt général (ici : la lutte contre la crise du logement et l'équité entre loueurs professionnels et non-professionnels). La seule limite est de ne pas porter une atteinte disproportionnée aux situations acquises. La modification de l'assiette n'est pas une atteinte disproportionnée, puisque le contribuable conserve la liberté de ne pas vendre... ou de bénéficier des abattements pour durée de détention.