Nouvelle décision qui souligne une nouvelle fois l'importance de pouvoir démontrer des diligences concrètes et adaptées pour vendre un bien dans les meilleurs délais afin de bénéficier de l'exonération de plus-value au titre de la résidence principale.
La résidence principale est le lieu où le contribuable réside habituellement et effectivement pendant la majeure partie de l’année, une utilisation temporaire d’un logement ne pouvant être regardée comme suffisante pour que le logement ait le caractère, au jour de la cession, d’une résidence principale susceptible de bénéficier de l’exonération prévue à l’article 150 U-II-1° du CGI.
Par ailleurs, un immeuble ne perd pas sa qualité de résidence principale du cédant au jour de la cession du seul fait que celui-ci a libéré les lieux avant ce jour, à condition que le délai pendant lequel l’immeuble est demeuré inoccupé puisse être regardé comme normal.
Il en va ainsi lorsque le cédant a accompli les diligences nécessaires, compte tenu des motifs de la cession, des caractéristiques de l’immeuble et du contexte économique et réglementaire local, pour mener à bien cette vente dans les meilleurs délais à compter de la date prévisible du transfert de sa résidence habituelle dans un autre lieu.
Rappel des faits :
Par un acte du 14 juin 2008, la SCI S a acquis une maison sise à Messery (74) pour un montant de 1 405 000 € qu’elle a revendue par acte authentique du 29 août 2019 pour un montant de 2 180 000 €. Une déclaration de plus-value immobilière a généré une imposition à l’impôt sur le revenu, aux prélèvements sociaux et à la taxe sur les plus-values immobilières élevées, d’un montant total de 141 078 €, en application du régime fiscal des plus-values des particuliers non-résidents.
La SCI S sollicite la restitution de cette somme en invoquant le bénéfice de l’exonération prévue par les dispositions de l’article 150 U II 1° du CGI au motif que cette maison doit être qualifiée de résidence principale des deux associés de la SCI requérante.
La SCI S fait valoir :
- que la maison constituait la résidence principale des associés.
- que des diligences ont été effectuées pour sa mise en vente :
-
- Démarches officieuses dès janvier 2018
- Mandat simple à Dubaï en mai 2018
- Mandat exclusif en France en janvier 201
- que le délai de vente de 22 mois est normal pour un bien de cette valeur dans la région.
Le Tribunal administratif de Grenoble vient de rejeter la requête de la SCI S, considérant que :
- Les preuves apportées des diligences sont insuffisantes.
- Le prix initial était manifestement surévalué.
- La baisse de prix et le mandat exclusif en France ont été trop tardifs.
Cette décision souligne une nouvelle fois l'importance de pouvoir démontrer des diligences concrètes et adaptées pour vendre un bien dans les meilleurs délais afin de bénéficier de l'exonération de plus-value au titre de la résidence principale. Elle met en évidence plusieurs critères d'appréciation du "délai normal de vente" mentionné dans le BOI-RFPI-PVI-10-40-10, n°190 :
- La réalité et la pertinence des démarches entreprises : le tribunal considère que les preuves apportées sont insuffisantes, notamment concernant le mandat à Dubaï.
- L'adéquation du prix de vente initial avec le marché : le tribunal relève que le prix initial de 2 800 000 € était manifestement surévalué par rapport au prix de vente final.
- La réactivité dans l'ajustement du prix et des modalités de commercialisation : le tribunal souligne que la baisse du prix et la souscription d'un mandat exclusif en France sont intervenues tardivement (un an après la mise en vente initiale).
Comme à son habitude dans ce type de litige, le tribunal adopte une approche pragmatique, en analysant l'ensemble des circonstances de l'espèce, sans se limiter au seul délai de 22 mois invoqué par le contribuable. Cette décision rappelle que le délai d'une année mentionné dans la doctrine administrative n'est qu'indicatif et que l'appréciation du caractère normal du délai de vente dépend de multiples facteurs.
Cette nouvel décision invite les contribuables à être particulièrement vigilants dans leurs démarches de vente et dans la constitution de leur dossier de preuves, notamment pour les biens de valeur importante ou atypiques. Elle souligne également l'importance d'une stratégie de vente adaptée dès le début de la commercialisation du bien.