Justification du caractère de résidence principale d'un bien cédé il faut s'assurer de la cohérence de l'ensemble des éléments factuels

En matière de plus-value immobilière, la résidence principale s'apprécie au regard d'un faisceau d'indices (adresse déclarée, lieu d'exercice de l'activité professionnelle, consommations d'énergie, etc.), et non sur la seule base des déclarations du contribuable. Par ailleurs, l'administration peut justifier l'application de la majoration pour manquement délibéré si elle apporte la preuve de l'intention des contribuables d'éluder l'impôt.

La résidence principale est le lieu où le contribuable réside habituellement et effectivement pendant la majeure partie de l’année, une utilisation temporaire d’un logement ne pouvant être regardée comme suffisante pour que le logement ait le caractère, au jour de la cession, d’une résidence principale susceptible de bénéficier de l’exonération prévue à l’article 150 U-II-1° du CGI.

Sous réserve des cas où la loi attribue la charge de la preuve au contribuable, il appartient au juge de l’impôt, au vu de l’instruction et compte tenu, le cas échéant, de l’abstention d’une des parties à produire les éléments qu’elle est seule en mesure d’apporter et qui ne sauraient être réclamés qu’à elle-même, d’apprécier si la situation du contribuable entre dans le champ de l’assujettissement à l’impôt ou, le cas échéant, s’il remplit les conditions légales d’une exonération.

Rappel des faits :

M. et M^me C ont cédé, le 16 novembre 2015, à la SCI R, dont ils sont associés, un tènement immobilier situé à l’Alpe d’Huez (Isère) constitué d’un chalet à usage d’habitation avec terrain attenant au prix de 1 000 000 €. La plus-value qu’ils ont réalisée à cette occasion a été placée sous le régime de l’exonération prévu à l’article 150 U-II-1° du CGI.

A la suite d’un contrôle sur pièces, l’administration a remis en cause cette exonération au motif que ce bien ne constituait pas la résidence principale des intéressés au jour de la cession. Elle a néanmoins fait application des dispositions de l’article 150 VC du même code et a appliqué à la plus-value brute réalisée l’abattement de 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième.

En conséquence, M. et M^me C n’ont été assujettis à aucune cotisation supplémentaire d’impôt sur le revenu mais à des contributions sociales au titre de l’année 2015, assorties d’intérêts de retard et de la majoration pour manquement délibéré prévue à l’article 1729-a du CGI.

Par un jugement du 14 novembre 2022, le tribunal administratif de Grenoble a rejeté la demande des époux C tendant à la mise en oeuvre de l'exonération de plus-value immobilière au titre de la résidence principale. M. et Mme C ont fait appel devant la Cour administrative d'appel de Lyon.

La Cour vient rejetter la requête de M. et Mme C, confirmant ainsi la position de l'administration.

Pour rejeter l'exonétation "résidence principale" la cour s'est fondé sur un faisceau d'indices (Déclaration de Résidence, absence de preuve de déménagement, lieu d'exercice de l'activité profesionnelle, consommations énergétiques, lieu d'inscription électorale) :

• le fait que les époux C ont, avant le 1er janvier 2015 et après le 16 novembre 2015, déclaré aux services fiscaux résider à Reyrieux dans l’Ain ;
• le fait qu'ils n'ont mentionné leur chalet situé à l’Alpe d’Huez comme leur résidence principale au 1er janvier 2015 que dans leur déclaration de revenus de l’année 2014, souscrite le 26 mai 2015, sans préciser la date de leur déménagement.
• le fait qu’ils n’ont :
  • ni souscrit d’ordre de réexpédition de leur courrier auprès de la Poste au cours de la période du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2015 ;
  • ni procédé au changement d’adresse des certificats d’immatriculation de leurs véhicules ;
  • ni modifié la domiciliation de leurs comptes bancaires.
• le fait que l’adresse de Reyrieux a également été mentionnée comme celle de leur domicile dans les actes de vente des 18 mars et 15 novembre 2015 portant sur un garage et un fonds de commerce leur appartenant.
• le fait que les époux C exerçaient leurs activités professionnelles respectives à Lyon, M. C en tant que gérant de la société C NB par l’intermédiaire de laquelle il exerçait une activité de courtier pour le compte de la Française des Jeux et M^me C en tant qu’exploitante d’un salon de soins esthétiques et d’employée de la société C NB comme adjointe au chef d’entreprise.
  • Si les requérants soutiennent que M. C s’est désengagé de la gestion opérationnelle de sa société en confiant la direction opérationnelle à son fils à compter de 2012, ils n’apportent aucun élément de nature à le démontrer, alors qu’il en est resté le gérant, que les agréments de la Française des jeux sont, comme le relève l’administration, attribués « intuitu personae » et que sa rémunération a augmenté en 2014 et 2015, celle de son fils étant au contraire demeurée stable.
  • Ils ne justifient par aucune pièce que M^me C, qui occupait des fonctions peu compatibles avec le télétravail, disposait d’une autorisation de travail à distance pour ses fonctions d’adjointe au sein de la société C NB et procédait à la fermeture de son salon de soins, qui comptait deux salariés, ou en confiait la gestion à ces derniers, pendant son absence alléguée trois jours par semaine.
• le fait que la facture EDF de résiliation de leur abonnement à l’Alpe d’Huez au 29 avril 2015 ne porte que sur un montant de 39,24 euros HT pour la période du 23 juillet 2012 au 27 avril 2015 ;
• le fait que la facture d'eau du 29 janvier 2015 ne fait état que d’un tarif d’abonnement pour le chalet et non de consommation d’eau ;
• le fait que la facture de gaz du 20 février 2015, relative à une livraison de gaz d’un montant de 1 518,49 euros TTC, leur a été adressée à Reyrieux ;
• le fait que la facture Orange pour une ligne fixe à l’Alpe d’Huez produite se rapporte à la période du 27 octobre au 26 décembre 2012 ;
• la circonstance que M. et M^me C ont été inscrits sur la liste électorale de la commune d’Huez en 2014 et 2015 ne suffit pas à établir leur résidence habituelle dans le chalet.

Dans ces conditions, le chalet de l’Alpe d’Huez ne peut être regardé comme étant la résidence habituelle de M. et M^me C au jour de la cession, intervenue le 16 novembre 2015. Par suite, c’est à bon droit que l’administration a remis en cause l’exonération prévue au 1° du II de l’article 150 U du code général des impôts sous le bénéfice de laquelle ils ont placé la plus-value réalisée à cette occasion.

Justification de la majoration de 40% pour manquement délibéré : La Cour valide l'analyse de l'administration, qui s'appuie sur plusieurs éléments :

• • Le changement d'adresse déclaré peu avant la vente du bien.
  • L'absence de changement d'adresse auprès d'autres organismes.
  • La mention de l'adresse à Reyrieux dans d'autres actes de vente.
  • Le maintien de l'activité professionnelle à Lyon.