Le Juge de l'impôt nous rappelle que l'exonération d'IFI des parts détenues dans les sociétés de personnes, soumises à l’impôt sur le revenu et dont l’activité consiste en la location de logements meublés implique de démontrer que leur titulaire accomplissent des actes précis, répétitifs et constants et des diligences réelles caractérisant l’exercice effectif d’une activité professionnelle. Une telle démonstration ne peut être apportée au cas particulier du fait de l'éloignement géographique des biens, de leur exploitation par une société gestionnaire...
L'article 975 du CGI exonère d'IFI sous certaines conditions, les actifs immobiliers affectés à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale du redevable dont c'est l'activité principale, ou de la société ou de l'organisme qui constitue son outil de travail aux conditions prévues par cet article. L'article 975-V du CGI prévoit que les activités commerciales s'entendent, en principe, de celles mentionnées à l'article 966 du CGI.
Sont ainsi considérées comme activités commerciales les activités mentionnées aux articles 34 et 35 du CGI à l'exclusion des activités relevant de la gestion de son propre patrimoine immobilier.
Par exception, certaines activités de gestion de son propre patrimoine immobilier limitativement énumérées par l'article 975-V du CGI sont considérées comme des activités commerciales éligibles pour l'application du seul régime d'exonération des actifs professionnels. Il s'agit des activités de location de locaux d'habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés, et de location d'établissements commerciaux ou industriels munis du mobilier ou du matériel nécessaire à leur exploitation.
Ainsi, sous réserve de satisfaire aux autres conditions mentionnées aux II à IV de l'article 975 du CGI, et les cas échéant selon les modalités fixées par son VI, les biens et droits immobiliers affectés à l'activité de location de locaux d'habitation loués meublés, ou destinés à être loués meublés, ou de location d'établissements commerciaux ou industriels munis du mobilier ou du matériel nécessaire à leur exploitation exercée par une société dans laquelle le redevable exerce son activité professionnelle principale, sont exonérés d'IFI.
Rappel des faits :
Les époux L sont associés de la SARL L relevant de l’impôt sur le revenu. La société exerce une activité de location de logements meublés et détient quatre chambres dans une résidence étudiante, quatre chambres dans une autre résidence étudiante, onze chambres dans un EHPAD et treize appartements et un local commercial équipé dans un bâtiment d’habitation.
Les époux L ont déclaré et acquitté l’IFI au titre de l’année 2019, pour un montant de 41.771 €, en mentionnant dans leur déclaration d’IFI les parts détenues dans la SARL L.
Estimant avoir déclaré ces parts à tort, les époux L ont, par courrier en date du 3 décembre 2020, adressé une réclamation contentieuse en sollicitant l’exonération de l’IFI des parts détenues au sein de la SARL L sur le fondement de l’article 975, II et V du CGI. Par courrier en date du 8 avril 2021, l’administration fiscale a informé les époux L du rejet de leur réclamation.
Elle estime que les époux L ne peuvent bénéficier de l’exonération d’IFI, ne justifiant pas de l’accomplissement d’actes et de diligences réelles caractérisant de manière effective l’exercice d’une activité professionnelle à titre principal, au sein de la SARL LOKIMO. Elle considère à cet égard qu’ils ne démontrent pas l’exercice effectif de la profession de loueur en meublé dès lors qu’ils ne démontrent pas participer activement à la gestion, au fonctionnement et à la recherche de prestataires pour la réalisation de travaux, que les biens sont éloignés géographiquement et qu’ils sont exploités par des sociétés gestionnaires. Enfin, elle fait valoir qu’ils ne réalisent pas des opérations lucratives leur procurant les moyens de satisfaire aux besoins de l’existence, compte tenu de leurs pensions de retraite.
C’est dans ce contexte que époux L ont assigné la DRFiP d’Île-de-France et de Paris devant le tribunal judiciaire de Versailles, aux fins notamment de voir annuler la décision de rejet prononcée par l’administration fiscale le 8 avril 2021.
Sur le fond, ils font valoir que les conditions posées par l’article 975 du CGI sont réunies pour que les parts détenues au sein de la SARL L soient exonérées de l’IFI dans la mesure où :
- ils exercent leur activité professionnelle principale au sein de la société et ce de manière effective, précisant qu’ils sont retraités et participent personnellement, directement et de façon continue à l’accomplissement des actes nécessaires à l’activité de la société, qui est leur seule activité professionnelle.
- ils contestent la position de l’administration fiscale qui confond l’activité de location parahôtelière exercée par des organismes au profit de leurs résidents, et l’activité de location en meublée exercée par la société au profit de ces professionnels et en déduisent qu’ils n’ont pas dès lors à intervenir dans les services rendus aux résidents pour que leurs parts soient qualifiables de biens professionnels exonérés d’IFI.
- leur activité est lucrative et leur procure les moyens de satisfaire aux besoins de l’existence et reprochent à l’administration fiscale, d’une part, d’avoir pris en considération leurs pensions de retraite qui ne sont pas des activités économiques permettant de déterminer le caractère lucratif de l’activité économique, et, d’autre part, de se référer à un résultat déclaré après amortissement des biens, déconnecté de la trésorerie nette issue de l’activité.
Au cas particulier, les époux L souteniennent qu’ils exercent une activité professionnelle leur permettant de satisfaire aux besoins de l’existence, ce que conteste l’administration fiscale.
Le Tribunal judiciaire de Versailles vient de rejeter la demande des époux L.
Il résulte de ces dispositions que les parts détenues dans les sociétés de personnes, soumises à l’impôt sur le revenu et dont l’activité consiste en la location de logements meublés, sont exonérées de l’IFI lorsque sont réunies les trois conditions suivantes :
- le redevable doit au sein de la société exercer, à titre principal et de manière effective, une activité professionnelle de nature lui à procurer les moyens de satisfaire aux besoins de l’existence,
- la société doit réaliser plus de 23.000 euros de recettes annuelles,
- les recettes annuelles doivent représenter plus de 50% des revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.
Pour rejeter la demande des époux L, le Tribunal a fait valoir :
- que les chambres situées en résidence étudiante, en EHPAD et les 13 appartements sont gérées par des sociétés gestionnaires dédiées ;
- que s'agissant des 13 appartements, c'est le gestionnaire locatif (FONCIA) qui est en charge de la recherche des entreprises et des demandes de réalisation de devis concernant les travaux à réaliser sur les chambres de l’immeuble, et que ceux-ci sont ensuite adressés aux époux L pour validation. De plus, les échanges sont espacés de plusieurs jours, voire de plusieurs semaines, et il n’est pas établi que les demandeurs aient eux-mêmes prospecté pour la réalisation de nouveaux investissements comme ils l’allèguent.
- que s’agissant des chambres étudiantes et des chambres situées dans l’EHPAD, les époux L ne communiquent aucune pièce permettant de démontrer qu’ils accompliraient des diligences réelles en se consacrant notamment à la gestion courante ou à la recherche de nouveaux locataires, ce d’autant moins que l’éloignement géographique des biens ne permet pas de considérer que les demandeurs assureraient une gestion courante
- les courriels avec le cabinet d’expert-comptable ne font état que d’échanges ponctuels concernant le suivi de la déclaration des revenus ou le remboursement du compte courant.
Ces éléments, outre l’éloignement géographique des biens loués de leur domicile, ne permettent pas de considérer que les époux [L] accompliraient des actes précis, répétitifs et constants ni des diligences réelles caractérisant l’exercice effectif d’une activité professionnelle.
En conséquence, les conditions pour bénéficier de l’exonération prévue à l’article 975 du code général des impôts n’étant pas réunies, il y a lieu de confirmer la décision prise par l’administration fiscale le 8 avril 2021 de rejeter la demande de Madame [D] [Y] épouse [L] et de Monsieur [K] [L] d’exonération d’IFI des parts qu’ils détiennent au sein de la SARL LOKIMO.
Cette décision participe de la création d'un faisceau d'indices entrant en ligne de compte pour caractériser l’exercice effectif d’une activité professionnelle au sens de l'IFI :
- l'existence durune société gestionnaire ;
- l'éloignement géographique ;
- les échanges lapidaires avec l'expert-comptable ;
- la preuve que les associés participer activement à la gestion, au fonctionnement, à la recherche de prestataires pour la réalisation de travaux ou de nouveaux locataires.