Pinel : entre succès pour les locataires et coût élevé pour l'État, les leçons d'une politique fiscale du logement

Selon la Cour des comptes le dispositif Pinel semble avoir eu un impact positif sur la construction de logements intermédiaires et bénéficié aux ménages visés, mais son évaluation précise reste difficile en raison du manque de données fiables et de ses évolutions constantes.

I. Succès pour les locataires : un accès facilité à des logements de qualité.

Le dispositif Pinel a largement atteint son objectif principal de fournir des logements de qualité à des ménages modestes dans les zones tendues.

• Profil des bénéficiaires : Le parc de "logements Pinel" s'adresse majoritairement à des ménages composés d'une ou deux personnes, correspondant aux plafonds de revenus fixés réglementairement.

• Qualité des logements : Les logements Pinel sont principalement des constructions neuves, offrant un confort moderne et une bonne performance énergétique. La surface moyenne des logements est de 57 m², avec une surface médiane de 53 m², adaptée aux besoins des ménages ciblés.

• Respect des plafonds : Les enquêtes menées ont montré que les plafonds de ressources des locataires étaient effectivement respectés, au moins à l'entrée dans le logement.

• Satisfaction des locataires : Les témoignages recueillis indiquent une satisfaction générale des locataires, qui apprécient de pouvoir se loger dans des habitations de qualité à des loyers abordables dans des zones où le marché immobilier est tendu.

II. Coût élevé pour l'État : un impact budgétaire significatif

Malgré ses bénéfices pour les locataires, le dispositif Pinel s'est révélé particulièrement coûteux pour les finances publiques.

• Montant de la dépense fiscale : En 2023, le montant cumulé de défiscalisation est estimé à 7,3 milliards d'euros.

• Projection future : Le coût total du dispositif devrait continuer à croître jusqu'à la fin de son incidence budgétaire en 2038, pour atteindre un montant estimé entre 10 et 12 milliards d'euros.

• Attractivité pour les hauts revenus : Le dispositif a principalement attiré des investisseurs aux revenus élevés, avec près de 70% d'entre eux se situant dans le dernier décile de revenus.

• Difficulté d'évaluation précise : L'administration n'a pas été en mesure de fournir un chiffrage exact du coût total du dispositif, soulignant les lacunes dans le suivi et l'évaluation de cette politique fiscale.

III. Leçons à tirer pour les futures politiques de logement

L'expérience du dispositif Pinel offre plusieurs enseignements cruciaux pour la conception et la mise en œuvre de futures politiques fiscales du logement.

1. Nécessité d'objectifs quantifiables :

   • Définir des objectifs précis en termes de nombre de logements à construire ou rénover.

   • Mettre en place des indicateurs de performance mesurables dès le lancement du dispositif.

2. Amélioration du suivi et de l'évaluation :

   • Développer des outils de suivi fiables pour collecter des données précises sur le nombre de logements concernés et les profils des bénéficiaires.

   • Instaurer des procédures de contrôle régulières pour s'assurer du respect des conditions du dispositif.

3. Ciblage plus fin des zones d'intervention :

   • Impliquer davantage les collectivités locales dans la définition des zones éligibles pour mieux répondre aux besoins spécifiques de chaque territoire.

   • Prendre en compte les objectifs de lutte contre l'artificialisation des sols dans le choix des zones d'intervention.

4. Équilibre entre attractivité pour les investisseurs et bénéfices sociaux :

   • Concevoir des mécanismes qui restent attractifs pour les investisseurs tout en maximisant les bénéfices sociaux et en limitant le coût pour les finances publiques.

   • Envisager des durées d'engagement plus longues pour assurer la pérennité du parc de logements intermédiaires.

5. Cohérence avec les autres politiques du logement :

   • Veiller à l'articulation du dispositif avec les autres mesures de soutien au logement, notamment le logement social.

   • Assurer une complémentarité entre les différents outils de la politique du logement pour une action publique plus efficace et cohérente.