Dans le cadre de la vente d'un bien migrant le Conseil d'Etat nous rappelle, pour le calcul de la plus-value immobilière des particuliers, que le prix d'acquisition du bien détaché d'une plus grande parcelle et cédé doit être déterminé en tenant compte de ses spécificités, et, que la méthode mise en œuvre par l’administration pour déterminer, au moyen d’une simple règle de proportionnalité, la valeur d’une dépendance bâtie à partir de celle d’un espace vert est inappropriée.
Au cas particulier la vente relevait du régime des biens migrants prévu par l'article 151 sexies du CGI. A ce sujet la doctrine précise (BOI-RFPI-PVI-10-20, n°130) que lorsqu'un élément figurant ou ayant figuré à l'actif d'une entreprise vient à être cédé, il y a lieu de déterminer deux plus-values distinctes, soumises à des régimes fiscaux différents :
- la première correspond à la plus-value acquise par le bien depuis la date d'inscription au bilan (ou au tableau des immobilisations) jusqu'à la date de la cession ou du retrait, selon le cas. Cette plus-value est soumise aux dispositions relatives aux plus-values professionnelles ;
- la seconde correspond à la plus-value acquise par ce bien durant la ou les périodes de détention dans le patrimoine privé du contribuable. Cette plus-value est imposable selon le régime des plus-values des particuliers et bénéficie, le cas échéant, des exonérations propres à ce régime.
Dans l'hypothèse où le bien cédé a d'abord fait partie du patrimoine privé du contribuable avant d'être inscrit à l'actif et d'être cédé comme élément d'actif (CGI, ann. II, art. 74 SG, I), la plus-value privée est déterminée par différence entre :
- la valeur d'inscription à l'actif, qui doit correspondre à la valeur réelle du bien, au jour de cette inscription ;
- et le prix d'acquisition (ou la valeur vénale).
Rappel des faits
Les époux C ont acquis le 2 janvier 2002, pour un prix hors mobilier de 557 964 €, un terrain, couvrant une surface totale de 3 553 m2, sur laquelle étaient bâtis une maison principale et plusieurs dépendances. L’une de ces dépendances a fait l’objet de travaux en vue d’y aménager cinq gîtes et des parties communes. M. C a progressivement inscrit, entre 2008 et 2011, les différents lots composant cette dépendance à l’actif de son entreprise individuelle de loueur de locaux meublés, pour une valeur totale de 430 000 €. Le bâtiment abritant cette dépendance a ensuite été vendu le 6 août 2013, avec son terrain d’assiette d’une surface de 281 m2, l’ensemble composant, à la suite d’une division parcellaire, la parcelle cadastrée AN 441. Les époux ont estimé que la plus-value dégagée était de nature professionnelle et qu'elle bénéficiait du régime d'exonération de l’article 151 septies du CG. A la suite d’une vérification de comptabilité portant sur l’activité de loueur en meublé de M. C, suivie d’un contrôle sur pièces de la situation fiscale personnelle de des époux C, l’administration a remis partiellement en cause cette exonération. L’administration a estimé que la part de la plus-value de cession correspondant à la différence entre le montant pour lequel le bien avait été inscrit à l’actif de l’entreprise individuelle de M. C, soit 430 000 €, et son prix de revient, qu’elle a évalué à 44 128 €, devait être regardée non comme une plus-value professionnelle, mais comme une plus-value de particuliers en application de l’article 151 sexies du CGI.
Les époux C se sont pourvus en cassation contre l'arrêt de la cour administrative d’appel de Douai qui a confirmé le prix d’acquisition de 44 128 € de la parcelle AN 441, retenu par l’administration.
Le Conseil d'Etat vient de d'annuler l’arrêt de la cour administrative d’appel de Douai du 30 juin 2022 faisant ainsi droit à la demande des époux C.
Au cas particulier, l'administration fiscale a calculé le prix de revient d'une parcelle de terrain en se basant sur la proportion de sa superficie par rapport à la superficie totale du terrain d'assiette de l'ensemble immobilier dont elle faisait partie et la cour administrative d'appel a considéré que cette méthode était fidèle à la réalité contrairement M. et Mme C qui réclamaient une autre méthode de calcul.
Pour la haute juridiction la Cour a commis une erreur de droit en ne vérifiant pas si le rapport entre la valeur des constructions édifiées sur la parcelle et la valeur totale des constructions était identique au rapport des surfaces des terrains d'assiette.
En jugeant que la méthode ainsi mise en œuvre par l’administration permettait de traduire fidèlement le prix de revient de la parcelle cédée et tenait suffisamment compte de la part prépondérante du bâti dans le prix d’acquisition, sans rechercher si, à la date d’acquisition, le rapport entre la valeur des constructions édifiées sur la parcelle détachée et la valeur totale des constructions était identique au rapport des surfaces des terrains d’assiette, la cour administrative d’appel a commis une erreur de droit. Sans qu’il soit besoin de se prononcer sur les autres moyens du pourvoi, M. et Mme C sont donc fondés à demander l’annulation de l’arrêt attaqué.