La juridiction administrative nous rappelle encore une fois que l’exonération de plus-value immobilière au titre de la résidence principale est une exonération purement factuelle qui implique que le contribuable puisse justifier de l'effectivité de l'occupation à ce titre notamment grâce à un faisceau d'indices.
Il résulte des dispositions de l'article 150-U du CGI que la plus-value réalisée par une personne physique lors de la cession à titre onéreux d’un bien immobilier qui constitue sa résidence principale au jour de la cession est exonérée.
Il doit s'agir de la résidence effective du contribuable. Une utilisation temporaire d'un logement ne peut être regardée comme suffisante pour que le logement ait le caractère d'une résidence principale susceptible de bénéficier de l'exonération. Lorsqu'un doute subsiste, le contribuable est tenu de prouver par tous moyens l'effectivité de la résidence. BOI-RFPI-PVI-10-40-10, N°40
Rappel des faits :
M. B a acquis une parcelle à bâtir située 30 rue de la Gentiane à Neuilly-Crimolois, par un acte notarié du 23 févier 2018, pour un prix de 55 000 €, qu’il a édifié une maison sur cette parcelle dont la date d’achèvement a été fixée au 1er décembre 2018, qu’il a signé une promesse de vente concernant ce bien le 20 décembre 2018 et qu’il l’a revendue par un acte notarié du 4 mars 2019 au prix de 240 000 €s.
L’acte notarié de vente mentionne que la plus-value dégagée lors de cette cession est éligible à l’exonération d’impôt sur le revenu applicable aux cessions d’immeubles affectés à l’habitation principale prévue par l’article 150 U du CGI. Toutefois, l’administration, après avoir procédé à un examen contradictoire de la situation fiscale de M. B portant sur la période du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2020, a remis en cause l’exonération de l’impôt sur la plus-value. Par une proposition de rectification du 21 mars 2022, elle a proposé à l’intéressé des rehaussements en matière d’impôt sur le revenu, de prélèvements sociaux et de taxe sur les plus-values. En dépit des observations formulées par l’intéressé par un courrier du 20 mai 2022, les rectifications ont été maintenues en totalité par le service. Ces impositions ont été mises en recouvrement. Par une décision explicite du 19 décembre 2022, l’administration fiscale a rejeté la réclamation contentieuse préalable du 2 septembre 2022.
M. B a demandé au tribunal de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux ainsi que de la taxe sur les plus-values ainsi mises à sa charge au titre de l’année 2019, et des pénalités correspondantes.
Le Tribunal vient de rejeter la requête de M.A
Pour justifier que le bien constituait sa résidence principale, M. B a fait valoir :
- qu'il a reçu du courrier et a souscrit un contrat de réexpédition de son courrier ;
- qu'il s’est fait livrer des colis ;
- qu'il a produit une facture de consommation d’eau légèrement inférieure à la moyenne annuelle qui s’explique par le fait qu’il travaille à l’extérieur et effectue de nombreux déplacements professionnels ;
- que sa consommation électrique est légèrement inférieure à la consommation théorique ;
- que la circonstance qu’il a souhaité rapidement vendre le bien n’implique pas qu’il n’en a pas fait sa résidence principale dès lors qu’il a dû vendre pour des raisons personnelles imprévues ;
- que l’absence de facture relative à un déménagement est sans incidence ;
- qu'il n’avait pas besoin de souscrire un abonnement internet ;
- qu'un voisin atteste avoir participé à la crémaillère.
Toutefois ces indices n'ont pas emporté la conviction du juge de l'impôt qui, quant à lui, a fait valoir :
- que M. B a décidé de céder la maison dès le mois de décembre 2018, alors qu’il n’y avait pas établi sa résidence et disposait d’une résidence principale à Chenôve ;
- qu'il n’a déclaré de changement de résidence principale aux services fiscaux qu’à compter du 3 janvier 2019 ;
- qu'il n'etaye pas les circonstances alléguées selon lesquelles M. B aurait changé ses intentions à l’égard de la maison en raison d’une déception sentimentale, de sorte qu’il ne résulte pas de l’instruction que M. B ait eu l’intention de s’installer durablement dans la maison qu’il a construite et qu’il a mise en vente dès l’achèvement de sa construction ;
- que pendant la période d’occupation supposée de deux mois, du 3 janvier 2019 au 4 mars 2019, M. B a travaillé cinq jours par semaine sur des chantiers à La Ciotat et à Briare, sans justifier de trajets effectués le week-end pour revenir en Côte-d’Or ;
- que la facture d’électricité produite ne concerne que les mois de décembre 2018 et de janvier 2019 et aucun document n’atteste d’une consommation pour le mois de février 2019 ;
- que la consommation relevée en janvier, soit 1 200 kWh, est faible pour un mois d’hiver dans une maison dont le chauffage et l’eau chaude sont fournies par l’électricité, alors que l’estimation produite par le requérant, émanant du site internet energie-info, fait état, pour un logement comparable occupé par une personne, d’une consommation annuelle comprise entre 13 900 et 20 300 kWh ;
- que la consommation d’eau pour la période courant du 1er janvier 2019 au 1er mars 2019 est établie à 6m3 par la facture produite, soit un volume faible ;
- que M. B n’a pas justifié avoir souscrit une assurance en qualité de propriétaire occupant ;
- que M. B n’a pas davantage justifié des circonstances précises de son emménagement et de son déménagement, alors qu’il résulte de l’instruction qu’il a donné en location son précédent logement de Chenôve meublé ;
- que la facture d’eau établie le 22 mars 2019 fait état d’une autre adresse du requérant à Neuilly-Crimolois sans que l’intéressé n’indique l’adresse de sa résidence après la cession en litige ;
- que M. B ne saurait se prévaloir de la réception d’un colis à son adresse alors que la facture produite mentionne que ce colis a été livré en point relais Mondial Relais ;
- que la circonstance que certains courriers ont été adressés à M. B au 30 rue de la Gentiane à Neuilly-Crimolois et l’attestation non circonstanciée d’un supposé voisin ne suffisent pas plus à établir qu’il y avait fixé sa résidence principale.
Dans les circonstances particulières de l’espèce, compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il ne résulte pas de l’instruction que le bien litigieux a été occupé de manière effective et constituait la résidence principale de M. B à la date de cession. Le requérant n’est en conséquence pas fondé à solliciter le bénéfice de l’exonération prévue par les dispositions précitées du 1° du II de l’article 150 U du CGI.