Plus-value immobilière : l'exonération « résidence principale » se cache dans les détails

Le juge de l'impôt nous rappelle que l'exonération de plus-value immobilière au titre de la résidence principale impose de pouvoir apporter la preuve de la réalité de l'occupation du bien vendu à titre habituel et effectif. Cette preuve résulte d'un faisceau d'indices qui doit être pertinent.

Conformément aux dispositions de l'article 150 U-II-1° du CGI, les plus-values réalisées lors de la cession du logement qui constitue la résidence principale du cédant au jour de la cession sont exonérées.

Sont considérés comme résidences principales, les immeubles ou parties d'immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire

La résidence habituelle doit s'entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l'année. Il s'agit d'une question de fait que l'administration apprécie sous le contrôle du juge de l'impôt. En outre, il doit s'agir de la résidence effective du contribuable. A cet égard, une utilisation temporaire d'un logement ne peut être regardée comme suffisante pour que celui-ci ait le caractère d'une résidence principale susceptible d'ouvrir droit à l'exonération à ce titre. Lorsqu'un doute subsiste, le contribuable est tenu de prouver par tous moyens l'effectivité de la résidence. Ces précisions figurent au BOFIP-Impôts n° 30 et 40 du BOI-RFPI-PVI-10-40-10-20120912  Par ailleurs, le logement doit être la résidence principale du cédant au jour de la cession. Ces conditions excluent les cessions portant sur des immeubles qui, bien qu'ayant constitué antérieurement la résidence principale du propriétaire, n'ont plus cette affectation au moment de la vente.

Rappel des faits :

M. A qui exerce une activité de LMNP a acquis, le 18 décembre 2006, en indivision avec M. C, deux appartements situés au même étage d’un immeuble de la rue Saint-Louis en l’Ile à Paris. Ces deux biens ont été cédés respectivement les 13 mai 2015 et 9 juillet 2015 et les plus-values réalisées à l’occasion de ces ventes ont été soumises au régime d’exonération prévu, pour les résidences principales, à l'article 150-U-II-1° du CGI.

L’activité de M. A a fait l’objet d’une vérification de comptabilité portant sur la période du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2016, à l’issue de laquelle l’administration a remis en cause l’application de ce régime d’exonération et soumis la quote-part des plus-values revenant à M. A à l’impôt sur le revenu et aux contributions sociales.

M. A a demandé au TA de Paris de prononcer la décharge de l'imposition à laquelle il a été assujetti à raison des plus-values résultant de la cession, les 13 mai et 9 juillet 2015. Par un jugement du 18 octobre 2022, le TA de Paris a rejeté la demande de M. A. Ce dernier a fait appel du jugement.

La Cour vient de rejeter l'appel de M.A.

M. A soutient qu’en 2015 les appartements de la rue Saint-Louis en l’Ile à Paris, acquis en indivision avec M. C, qui était alors son compagnon, constituaient sa résidence principale.

Toutefois confirmant l'analyse de l'administration la Cour estime que M.A avait gardé en 2015 le centre des intérêts privés à Nice et qu'il ne pouvait pas bénéficier de l'exonération résidence principale au titre de la plus-value de cession. Elle se prévaut des indices suivants :

• M. A a souscrit dès l’année 2002 un contrat d’assurance pour une habitation principale située avenue de la Lanterne à Nice, renouvelable par tacite reconduction, dont il n’est pas établi qu’il l’ait résilié ;
• alors que M.A soutient qu’il a souscrit un contrat d’assurance habitation pour les appartements dont il est propriétaire à Paris, il se borne à produire un avis d’échéance pour le paiement d’une cotisation afférente à la période du 1er mars 2015 au 29 février 2016, qui ne précise pas si cette assurance a été souscrite pour une habitation principale ou en qualité de propriétaire non occupant ;
• les relevés des deux comptes bancaires dont M. A est titulaire au sein des banques CIC et BNP Paribas, afférents à la période de janvier à octobre 2015, font état d'opérations bancaires, de retraits et de paiements par carte bleue qui, jusqu’au 9 juillet 2015, date à laquelle le dernier lot a été cédé, ont été réalisées de manière prépondérante à Nice et, de manière accessoire, à Paris ;
• si ces opérations bancaires ne concernent que deux comptes bancaires alors qu’en 2015 il en possédait vingt et un, M.A ne produit aucune pièce, notamment aucun relevé bancaire, de nature à contredire les constatations faites par le service vérificateur ;
• l'administration produit en défense le relevé de factures établi par le centre sportif Fitlane situé à Nice, qui révèle que M. A se rendait régulièrement en 2014 et 2015 au sein de ce centre ;
• le un contrat de réexpédition du courrier et les quelques courriers expédiés à l'adresse parisienne, alors qu’il est propriétaire de ce bien, ne sont pas de nature à établir qu’il a effectivement résidé à cette adresse ;
• les déclarations de revenus souscrites au titre des années 2013, 2014 et 2015 mentionnant, au 1er janvier de chacune de ces trois années, une adresse rue Saint-Louis en l’Ile à Paris, ainsi que des avis de taxe d’habitation établis en 2013, 2014 et 2015 à cette adresse, mentionnant l’abattement pour résidence principale établis sur la base des déclarations du contribuable, ne sont, par eux-mêmes, de nature à établir que l’intéressé résidait de manière effective et habituelle à l’adresse parisienne ;
• les factures d’électricité qui montrent seulement que les appartements ont été occupés ne sont pas décisives.

Les autres documents produits par M. A, constitués d’une attestation d’une résidente de l’immeuble de la rue Saint-Louis en l’Ile à Paris, de courriers, de quelques factures Orange établies en 2012 et 2013 et factures d’achats ou encore d’un relevé du régime social des indépendants adressé à Paris mais faisant apparaître des achats dans des pharmacies niçoises en décembre 2014 ne sont pas suffisants pour retenir que le requérant avait sa résidence principale à Paris.

Il suit de là que l’administration était fondée à considérer que les appartements de la rue Saint-Louis en l’Ile ne constituaient pas la résidence principale de M. A au jour de leur cession et à remettre en cause, sur le fondement des dispositions du 1° du II de l’article 150 U du code général des impôts, l’exonération litigieuse.