La Cour Administrative d’Appel de Douai vient de rappeler que les indemnités d’éviction versées par le propriétaire d’un bien immobilier viennent en diminution du prix de cession pour le calcul de la plus-value immobilière.
En matière de plus-value immobilière, le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte (Article 150 VA-I du CGI) indépendamment de ses modalités de paiement.
Les articles 41 duovicies H et I de l’annexe III au CGI définissent de manière limitative les frais pouvant venir en diminution du prix de cession ou en majoration du prix d’acquisition pour le calcul de cette plus-value .
Ainsi, les frais admis à titre de déduction du prix de cession d’un immeuble sont indiqués par l’article 150 VA III du CGI : « Le prix de cession est réduit, sur justificatifs, du montant de la taxe sur la valeur ajoutée acquittée et des frais, définis par décret, supportés par le vendeur à l’occasion de cette cession ».
L’administration fiscale commente les dispositions de cet article dans sa base BOFIP-Impôts : « Les frais supportés par le vendeur à l’occasion de la cession ne peuvent être admis en diminution du prix de cession que si leur montant est justifié (Article 41 duovicies H de l’annexe III au CGI). Ils s’entendent exclusivement :
-
des frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire ;
-
des frais liés aux certifications et diagnostics rendus obligatoires par la législation en vigueur au jour de la cession ;
-
des indemnités d’éviction versées au locataire par le propriétaire qui vend le bien loué libre d’occupation. Il en est de même de l’indemnité versée au locataire par l’acquéreur pour le compte du vendeur, qui constitue par ailleurs une charge augmentative du prix ;
-
des honoraires versés à un architecte à raison des études de travaux permettant d’obtenir un accord préalable à un permis de construire ;
-
des frais exposés par le vendeur d’un immeuble en vue d’obtenir d’un créancier la mainlevée de l’hypothèque grevant cet immeuble » (BOI-RFPI-PVI-20-10-10-20120912 §80).
Dans l’affaire qui a donné lieu à contentieux, M. a par acte authentique du 18 septembre 2007 cédé à la SARL PDP, pour le prix de 700 000 €, un terrain situé à Amiens sur lequel était érigé un immeuble qu’il avait donné en location à la SARL CPT. Dans le souci de libérer l’immeuble de ce locataire, l’acquéreur du terrain et M. A ont convenus que ce dernier verserait au locataire une indemnité d’éviction de 250 000 €.
Cette indemnité a été prélevée sur le prix de vente pour être versée au locataire évincé.
La Cour a considéré que cette somme de 250.000 € était constitutive de frais à retenir pour la détermination de la plus-value de cession du terrain ; qu’il s’ensuit que la plus-value de cession de l’immeuble doit être calculée compte tenu du prix de vente de 700 000 € et déduction faite , notamment, outre du prix d’acquisition, de l’indemnité d’éviction de 250 000 € supportée par M.A .