L’administration fiscale vient de publier une instruction précisant le régime des cessions des dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale
Rappel du régime applicable
En vertu des dispositions de l’article 150 U II 3° du CGI, l’exonération « résidence principale » profite également aux dépendances immédiates et nécessaires de cette dernière cédées concomitamment à cette dernière.
L’instruction du 14 janvier 2004 BOI 8 M-1-04, fiche n°2 § 30 et s. précise que lorsque l’immeuble est vendu comme terrain à bâtir, c’est-à-dire lorsque le terrain est acquis en vue de l’édification d’une construction entrant dans le champ de la TVA immobilière, les dépendances immédiates et nécessaires s’entendent uniquement :
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des locaux et aires de stationnement utilisés par le propriétaire comme annexes à son habitation ;
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des cours, des passages, et en général, de tous les terrains servant de voies d’accès à l’habitation et à ses annexes. En revanche , dans les autres cas, cette notion est interprétée de façon plus large ; en effet, il était admis avant la réforme de la TVA immobilière, que l’exonération porte sur l’ensemble du terrain (Instruction fiscale 8 M-1-04, Fiche n° 2 § 30 et 31).
Ainsi, concernant le terrain entourant la maison, son régime fiscal , au regard de la nature de dépendance immédiate et nécessaire, était différent selon la nature de l’acquéreur du terrain et de l’usage qui sera fait de ce dernier.
En pratique, dès lors que le terrain était vendu en TVA à un professionnel, l’exonération ne pouvait s’appliquer. En revanche, si la vente était opérée en droit d’enregistrement à un particulier , l’exonération au titre de la dépendance immédiate et nécessaire, toute conditions par ailleurs remplies, pouvait être demandée.
Telle était l’analyse de la doctrine administrative jusqu’alors.
Cette pratique semble désormais rapportée.
En effet, dans une instruction parue ce jour, l'administration fiscale vient de tirer les conséquences de la réforme de la TVA immobilière en matière de plus-value immobilière.
Cette dernière précise :
Ainsi, les cessions de terrains à bâtir tels que définis au 1° du 2 du I de l’article 257 du CGI, qui interviennent simultanément à la cession de la résidence principale, restent soumises au régime des plus-values immobilières, y compris lorsque lesdites cessions interviennent auprès de deux acquéreurs distincts
Pour mémoire sont considérés comme terrains à bâtir, au sens de l'article 257-I-2° du CGI
les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisés en application d'un plan local d'urbanisme, d'un autre document d'urbanisme en tenant lieu, d'une carte communale ou de l'article L 111-1-2 du code de l'urbanisme
Autrement dit, la qualité de l'acquéreur n'a plus d'incidence sur l'éligibilité au régime d'exonération dès lors que la dépendance en question est un terrain à bâtir au sens de l'article précité.