La juridiction administrative vient d'apporter des précisions concernant les dépenses d'amélioration qui peuvent venir en majoration du prix d'acquisition pour le calcul d'une plus-value imposable. Sans révolutionner la matière, cette décision a le mérite d'apporter un éclairage pratique sur cette notion qui reste floue et souvent sujette à discussion.
En application de l'article 150 VB-II-4° du CGI, lorsqu’un contribuable a réalisé, postérieurement à l’acquisition d’un bien immobilier, des travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration de ce bien, les dépenses relatives à ces travaux peuvent, sous réserve qu’elles n’aient pas été déjà déduites du revenu imposable et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives, venir en majoration du prix d’acquisition de ce bien immobilier pour le calcul de la plus-value réalisée à l’occasion de sa cession. Les dépenses d'entretien et de réparation, qui s'entendent de celles qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d'en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial, ne figurent pas parmi les dépenses pouvant être prises en compte pour le calcul de la plus-value.
S'agissant des dépenses de reconstruction et d'agrandissement, l'administration précise :
Ces travaux s'entendent normalement de ceux qui ont pour effet d'apporter une modification importante au gros-œuvre de locaux existants, des travaux d'aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction ou encore de ceux qui ont pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, n°130
Concernant les dépenses d'amélioration, cette même doctrine souligne
Les dépenses d'amélioration ont pour objet d'apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble.
Il en est ainsi notamment de l'installation d'un ascenseur, du chauffage central ou d'une climatisation dans un immeuble qui en était dépourvu, de la réalisation de travaux d'isolation, du traitement de l'immeuble contre les insectes xylophages - BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, n°140
Pour plus de précisions concernant les travaux de construction, reconstruction, amélioration, l'administration renvoie expressément à sa doctrine en matière de revenus fonciers et de charges déductibles : BOI-RFPI-BASE-20-30-10.
Si les exemples jurisprudentiels sont variés ils concernent néanmoins des contentieux souvent vieux de 30, 40 ans voire plus !
Rappel des faits :
La SCPI E a cédé, en octobre 2016, les vingt-six immeubles du portefeuille « F », dont trois immeubles situés avenue Pierre Brossolette à Malakoff, rue des Peupliers à Issy-les-Moulineaux et rue Camille Desmoulins à Issy-les-Moulineaux. Conformément à ses déclarations, elle s’est acquittée de l’impôt sur le revenu, des prélèvements sociaux, de la taxe sur les plus-values immobilières élevées et du prélèvement prévu par l’article 244 bis A du CGI pour le compte de ses associés non-résidents.
Par une réclamation du 13 mars 2018, elle a demandé la réduction de ces impositions à hauteur de la somme de 542 582 €, au motif que les dépenses de travaux de construction, reconstruction, agrandissement et d’amélioration devant majorer le prix d’acquisition de ces immeubles était supérieures au forfait de 15 % prévu à l'article 150 VB-II-4° du CGI.
L’administration a rejeté les réclamations de la société requérante.
La société E fait appel du jugement par lequel le TA a rejeté sa demande en ce qui concerne, dans le dernier état de ses écritures, les deux immeubles situés avenue Pierre Brossolette à Malakoff et rue Camille Desmoulins à Issy-les-Moulineaux.
La Cour a rejeté la requête de la société E, faisant valoir que dans chacun des deux immeubles, le montant des dépenses pouvant être prises en compte en majoration du prix d'acquisition était inférieur à la somme découlant de l’application du forfait de 15 %.
Le principal intérêt de cette décision est de fournir des exemples pratiques permettant de distinguer les dépenses d'amélioration des dépenses d'entretien (dont la limite est parfois ténue) tout en rajeunissant les exemples auxquels renvoie l'administration (voir remarque ci-dessus)
S’agissant de l’immeuble situé avenue Pierre Brossolette à Malakoff :
- La Cour précise que le remplacement de sanitaires par de nouveaux a eu pour objet de maintenir ou de remettre l’immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial : il s'agit donc de dépenses d'entretien ne pouvant venir en majoration du prix d'acquisition
S’agissant de l’immeuble situé rue Camille Desmoulins à Issy-les-Moulineaux :
- Les travaux de climatisation qui ont consisté en le remplacement de cet élément de confort par un nouveau pouvant produire du chaud et du froid simultanément : ils constituent des travaux d'amélioration car ils rendent cet élément mieux adapté aux conditions modernes de vie ;
- La pose d’ascenseurs avec notamment mise en place d’une alarme autonome peut être également regardée comme constituant un apport d’équipement nouveau : il s'agit de travaux d'amélioration ;
- La pose de la terrasse extérieure constitue également l’apport d’un équipement nouveau : il s'agit de travaux d'amélioration ;
- La pose de garde-corps et de remplacement des sanitaires, alors qu’il en existait auparavant ne peuvent pas s’analyser comme apportant un équipement ou élément de confort nouveau ou apportant un équipement ou élément de confort mieux adapté aux conditions modernes de vie : il s'agit de dépenses d'entretien.
Ainsi, la pose d'un nouvel équipement ou le remplacement d'un équipement par un autre mieux adapté aux conditions modernes de vie (Moins énergivore, plus écologique, plus sûr (sécurité des personnes et des biens), plus écologique, prenant en compte les problèmes de mobilité...) constitue généralement une dépense d'amélioration déductible au niveau de la plus-value.
En revanche, le remplacement d'un équipement par un nouveau, quasi identique, dans le but de maintenir ou de remettre l’immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal, constitue une dépense d'entretien, non prise en compte pour le calcul de la plus-value immobilière.