Résidence principale : sans diligences, un délai d'inoccupation de 30 mois peut faire échec à l'exonération de plus-value immobilière

Le Juge de l'impôt nous rappelle que l'exonération de plus-value immobilière au titre de la résidence principale implique des diligences réelles et sérieuses pour vendre le bien impliquant notamment une adaptation, dans un délai raisonnable, du prix de cession au prix du marché.

les plus-values réalisées lors de la cession du logement qui constitue la résidence principale du cédant au jour de la cession sont exonérées d’impôt sur le revenu et, par suite, de prélèvements sociaux.

Pour bénéficier de l'exonération, le logement doit être la résidence principale du cédant au jour de la cession. Cette condition exclue les cessions portant sur des immeubles qui, bien qu’ayant constitué antérieurement la résidence principale du propriétaire, n’ont plus cette affectation au moment de la vente.

Un immeuble ne perd pas sa qualité de résidence principale du cédant au jour de la cession du seul fait que celui-ci a libéré les lieux avant ce jour, à condition que le délai pendant lequel l’immeuble est demeuré inoccupé puisse être regardé comme normal. Il en va ainsi lorsque le cédant a accompli les diligences nécessaires, compte tenu des motifs de la cession, des caractéristiques de l’immeuble et du contexte économique et réglementaire local, pour mener à bien cette vente dans les meilleurs délais à compter de la date prévisible du transfert de sa résidence habituelle dans un autre lieu.

Rappel des faits :

M. C et M^me A, alors en instance de divorce, ont vendu, le 20 janvier 2017, un bien dont ils étaient copropriétaires indivis, en réalisant une plus-value de 117 539 €. Il a été stipulé dans l’acte de cession que ce bien constituait la résidence principale des vendeurs jusqu’à leur séparation et que l’opération était, en conséquence, exonérée d’impôt en application des dispositions l’article 150 U-II-1° du CGI.

M^me A n’a déclaré aucune plus-value immobilière au titre de la vente qu’elle a réalisée le 20 janvier 2017 et l’administration fiscale lui a adressé le 26 août 2020 une mise en demeure de déposer les déclarations n° 2048-IMM, 2048-M et 2048 bis. Aucune déclaration n’ayant été déposée dans les trente jours suivant la réception de la mise en demeure, l’administration fiscale, estimant que le bien immobilier ne constituait pas la résidence principale de M. C et de M^me A, a fait application de la procédure de taxation d’office

M^me A a saisi la juridiction administrative.

Etait en jeu, le caractère normal ou anormal du délai qui s’est écoulé entre le départ du bien vendu le 1er juillet 2014 et la vente conclue le 20 janvier 2017,

Le Tribunal a rejeté la requête de Mme A.

Au cas particulier, il résulte des circonstances de fait :

que M^me A a quitté ce logement dès le 1er janvier 2014 ;
que M. C n’y était plus domicilié depuis le 1er juillet 2014 ;
que le bien a été mis en location partiellement dès l’année 2014, comme cela ressort des déclarations des revenus fonciers 2014 et 2015 souscrites par M^me A ;
que Le couple a mandaté en mai 2014, deux agences immobilières pour procéder à la vente de leur bien, l’agence X, pour le prix de 880 000 € et l’agence Y pour le prix de 850 000 €

Pour justifier du caractère normal du délai de vente Mme A fait valoir à titre d'arguments :

sa volonté de vendre au meilleur prix ;
le prix fixé par les agences immobilières ;
l’état du marché immobilier aixois ;
les problèmes d’humidité apparus.

Ces arguments n'ont pas convaincus le tribunal qui a estimé qu'aucunes des circonstances particluières invoquaient par Mme A ne pouvaient expliquer le délai pour vendre le bien, laquelle était donc la seule resposable du délai particulièrement long pour vendre.

Si l’intéressée fait valoir qu’elle a accompli toutes les diligences nécessaires pour mener à bien cette vente dans les meilleurs délais, notamment en signant deux mandats de vente, en sus des deux mandats susvisés, l’un en décembre 2014 avec l’agence Era, l’autre en septembre 2016 avec l’agence Immobilier de France, que le manque de dynamisme du marché immobilier aixois et les remontées d’humidité qui auraient, selon elle, allongé le délai de vente de trois mois, sans que cela ne soit justifié, ont retardé la vente, elle ne justifie pas de conditions particulièrement difficiles de cession de ce type de bien, dans le contexte économique des années 2014 à 2016 et ne justifie pas avoir ramené, dans un délai raisonnable, le prix de cession de son bien, au prix du marché, étant précisé que le prix de vente finalement consenti a été de 40 % inférieur au prix de vente initial. Dans ces conditions, le délai pendant lequel l’immeuble a été inoccupé doit être regardé comme anormalement long et l’administration a pu à bon droit estimer que celui-ci avait perdu sa qualité de résidence principale au jour de la cession.

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