Dans le cadre d'opérations de rénovation immobilière comportant des travaux de natures différentes, le Conseil d'Etat nous rappelle que même si les travaux de gros oeuvre ont rendu possibles des travaux de second oeuvre, il appartient à l'administration qui conteste la déductibilité de ces derniers travaux (entretien et/ou amélioration) de rechercher si les premiers de ces travaux avaient eux-mêmes la nature de travaux de reconstruction dont les seconds auraient été l'accessoire indissociable.
Les dépenses de réparation et d'entretien relatives à des immeubles donnés en location sont admises en déduction pour la détermination du revenu net des propriétés urbaines ou rurales.
Les dépenses d'amélioration effectuées sur les immeubles donnés en location sont en principe des dépenses d'investissement non déductibles. Le législateur a toutefois prévu trois exceptions en faveur (CGI, art. 31, I) :
- des locaux d'habitation, soit sous la forme d'une déduction immédiate, soit sous la forme d'une déduction au titre de l'amortissement ;
- des locaux professionnels et commerciaux, pour les seules dépenses d'amélioration destinées à faciliter l'accueil des personnes handicapées ou destinées à protéger les locaux de l'amiante ;
- des propriétés rurales.
Enfin, les dépenses d'investissement correspondant à des travaux de construction, reconstruction ou d'agrandissement d'un immeuble ne sont pas, en principe, admises en déduction du revenu brut foncier.
S'agissant des opérations comportant des travaux de natures différentes, l'administration précise :
Certaines opérations de rénovation ou de réhabilitation de locaux donnés en location peuvent induire la réalisation simultanée de travaux de natures différentes. Il en est ainsi d'une opération de rénovation comportant la réalisation simultanée de travaux de réparation, de travaux d'amélioration et de travaux de reconstruction ou d'agrandissement. Cette réalisation peut être selon le cas, conjointe ou successive. Le caractère déductible de chacune des catégories de dépenses dépend de leur caractère dissociable ou indissociable des autres.
La détermination du caractère dissociable ou indissociable des travaux constitue une question de fait qu'il convient de résoudre par l'examen dans le détail des travaux effectués à l'aide de tous renseignements utiles (devis, mémoires et factures établis par les entrepreneurs, rapports d'architectes avant et après les travaux, etc.) et à la lumière des décisions de jurisprudence rendues en la matière. BOI-RFPI-BASE-20-30-20
Rappel des faits :
La SCI CRMP, dont M. et Mme A sont associés, a acquis, le 20 juin 2011, un immeuble de trois étages, d’une superficie supérieure à 500 m², pour une somme de 80 000 €. Dans cet immeuble inhabitable et en partie inaccessible en raison de risques parfois imminents d’écroulement, et décrit comme « étant actuellement en ruine » dans le dossier de demande de permis de construire présenté par la société, celle-ci a fait effectuer d’abord des travaux en 2011 et 2012 consistant notamment à combler les trous des planchers de chacun des étages, effondrés pour une superficie d’environ 15 m², de tels travaux devant être regardés comme affectant le gros œuvre. En outre, durant ces années, ont été réalisés des travaux de réparation de l’escalier menaçant ruine et de comblement d’un trou dans la toiture d’une superficie d’environ 15 m². Il résulte également de l’instruction, notamment des factures produites au dossier adressées par la société EGB dont le gérant est M. A… à la SCI qui est propriétaire de l’immeuble, qu’en 2013 et 2014 ont été réalisés des travaux de plomberie, d’électricité, de carrelage, de menuiserie, de peinture et d’isolation et que ces travaux ont revêtu une grande importance. Ainsi, les travaux affectant le gros œuvre précédemment mentionnés ont concerné trois étages de l’immeuble et ont rendu possibles les autres travaux effectués, qui ainsi n’en sont pas dissociables.
A la suite d'une vérification de comptabilité de la société CRMP, l'administration a remis en cause la déduction des revenus fonciers de dépenses engagées pour la rénovation de cet immeuble à hauteur de, respectivement, 99 044 € et 224 789 € au titre des années 2013 et 2014, au motif que les travaux correspondants devaient être regardés comme des travaux de reconstruction.
M. et Mme A se sont pourvus en cassation contre l'arrêt du 30 mars 2022 par lequel la CAA de Toulouse a rejeté l'appel qu'ils avaient formés contre le jugement du TA de Montpellier du 24 février 2020 rejetant leur demande tendant au rétablissement des déficits fonciers déclarés au titre des années 2013 et 2014, et à la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles ils ont été assujettis au titre de l'année 2015, ainsi que des pénalités correspondantes.
Pour l'administration, les importants travaux effectués, dont certains ont affecté le gros œuvre de l’immeuble, doivent être regardés comme des travaux de reconstruction et partant les époux A ne sont pas fondés à soutenir que les dépenses que la SCI dont ils sont les associés a payées en 2013 et 2014 pourraient venir en déduction de leurs revenus fonciers.
Le Conseil d'Etat vient de faire droit à la demande des époux en annulant l'arrêt du 30 mars 2022 de la CAA Toulouse.
Doivent être regardés comme des travaux de reconstruction ceux qui comportent la création de nouveaux locaux d'habitation ou qui ont pour effet d'apporter une modification importante au gros oeuvre, ainsi que les travaux d'aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à des travaux de reconstruction, et comme des travaux d'agrandissement ceux qui ont pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable des locaux existants. Des travaux d'aménagement interne, quelque soit leur importance, ne peuvent être regardés comme des travaux de reconstruction que s'ils affectent le gros oeuvre ou s'il en résulte une augmentation du volume ou de la surface habitable.
Pour juger que les dépenses de travaux exposées par la société CRMP en 2013 et 2014 ne pouvaient venir en déduction des revenus fonciers de cette société au titre de ces années, la cour s'est fondée sur ce que ces travaux, qui ont consisté en la réfection de l'installation électrique, du chauffage, des menuiseries, des peintures, des sols et de l'isolation, étaient indissociables de travaux portant sur le gros oeuvre effectués en 2011 et en 2012 et que l'ensemble ainsi formé sur ces quatre années, présentant comme caractéristiques à la fois d'être " important " et d'affecter dans certains cas le gros oeuvre de l'immeuble dont cette société était propriétaire, devait être regardé comme procédant d'une reconstruction. En statuant ainsi au seul motif que les travaux de gros oeuvre entrepris en 2011 et 2012 avaient rendu possibles des travaux de second oeuvre réalisés en 2013 et 2014, sans rechercher si les premiers de ces travaux avaient eux-mêmes la nature de travaux de reconstruction dont les seconds auraient été l'accessoire indissociable, la cour a commis une erreur de droit.