Nouvelle illustration de la difficulté à déterminer le régime applicable aux plus-values réalisées lors de la cession d'un actif immobilier détenu par une SNC, selon que son activité est qualifiée de civile ou de commerciale.
Pour mémoire, l'article 238 bis K du CGI prévoit que lorsque des droits dans une société translucide sont inscrits à l'actif d'une entreprise relevant de plein droit du régime réel en matière de BIC, BNC ou BA, la quote-part de bénéfice est déterminée selon les règles applicables à cette entreprise. Le II de ce même article qui couvre tous les autres cas (et notamment celui des associés personnes physiques n'exerçant pas leur activité dans le cadre d'une telle entreprise) prévoit que la quote-part est déterminée et imposée en tenant compte de la nature de l'activité et du montant des recettes de la société ou du groupement lui-même.
Lorsque l'activité de la SNC est civile la plus-value réalisée lors de la cession de l'immeuble est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers, prévu aux articles 150 U et suivants du CGI. Si en revanche l'activité est commerciale, la plus-value relève du régime des plus-values professionnelles.
Rappel des faits :
La SNC F a cédé un ensemble immobilier situé à La Réunion en 2017. Les associés ont traité le gain sous le régime des plus-values immobilières des particuliers. L’administration fiscale a toutefois contesté cette approche, substituant au régime des particuliers celui des plus-values professionnelles. Elle justifiait cette requalification par trois indices :
- le code NAF de la société,
- le fait qu’elle déclarait initialement ses revenus en BIC
- et l'inscription de l'immeuble à l'actif du bilan.
Pour l'administration fiscale, le caractère commercial était également corroboré par une communauté d’intérêts entre la SNC F et son principal locataire, une SARL hôtelière A détenue par les mêmes associés. Un avenant au bail avait en effet divisé le loyer par deux en raison de difficultés financières ponctuelles du preneur. Le fisc y voyait une immixtion caractérisant une participation de la SNC aux résultats de l'entreprise locataire.
Le contribuable, au contraire, soutenait que l'activité réelle et exclusive de la SNC consistait en la location de locaux nus, activité par nature civile. Il se prévalait du fait que les baux signés ne comportaient aucune mention de mise à disposition de meubles, ce qui interdisait toute requalification en location meublée commerciale.
Le Tribunal administratif de Toulouse vient de donner raison au contribuable
- Il a relevé relève que les baux, bien que portant sur une résidence hôtelière ou des locaux commerciaux, ne contenaient aucune stipulation indiquant que les locaux seraient garnis de meubles.
- Il a rejeté les indices formels dont se prévalait l'administration (code NAF, catégorie de déclaration).
- Concernant l'argument de la communauté d'intérêts, le tribunal a considéré que la réduction du loyer accordée à la SARL A en 2014 au motif de difficultés financières ponctuelles ne suffisait pas à établir que la SNC avait manifesté sa participation aux résultats de cette société. Une telle adaptation du loyer à la situation du locataire restait dans la logique d'une relation bailleur-preneur et ne caractérisait pas une implication dans l'exploitation commerciale du locataire de nature à transformer l'activité de la SNC en activité commerciale
Partant la SNC exerçant une activité civile, la plus-value réalisée par son associé devait être imposée selon le régime des particuliers. Le tribunal a donc déchargé M. D des rappels d'impôts.