Le sénateur Claude Malhuret vient d’interroger le ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique sur la situation de l’usufruitier successif au regard du régime des plus-values immobilières des particuliers.
On sait déjà que la cession de droits relatifs à un immeuble (usufruit, nue-propriété...) relèvent du régime d'imposition des plus-values des particuliers prévu à l'article 150 U du CGI lorsqu'elles sont réalisées à titre occasionnel par des personnes physiques ou par des sociétés qui relèvent des articles 8 à 8 ter du CGI
Des règles particulières de détermination du prix de cession et du prix d'acquisition s'appliquent selon que le contribuable :
- cède un droit démembré après en avoir acquis la pleine pleine propriété ;
- cède un droit démembré acquis isolément ;
- cède un bien immobilier après réunion de propriété.
De même, en cas de cessions conjointes par le nu-propriétaire et l'usufruitier de leurs droits démembrés respectifs avec répartition du prix de vente entre les intéressés, l'opération est susceptible de dégager une plus-value imposable au nom de chacun des titulaires des droits démembrés.
Ces règles s'appliquent aux usufruits actuels.
Or, comme le souligne le sénateur Claude Malhuret il est fréquent qu’un bien immobilier soit grevé d’un usufruit successif. Il en va notamment ainsi dans trois hypothèses.
D’abord , lorsqu’une personne fait donation de la nue-propriété d’un immeuble à un enfant, en s’en réservant l’usufruit, et en stipulant une réversion d’usufruit au profit de son conjoint.
Ensuite , lorsqu’une personne fait donation de la nue-propriété d’un immeuble à un enfant, lequel enfant fait à son tour donation de la nue-propriété reçue en se réservant l’usufruit successif.
Enfin , lorsque le défunt laisse pour lui succéder son conjoint en usufruit et ses enfants en nue-propriété alors que l’actif successoral comprend des biens dont il était nu-propriétaire puisque grevés de l’usufruit d’une autre personne, généralement l’un de ses parents.
Dans ces trois hypothèses, lorsque, ultérieurement, l’immeuble est cédé à titre onéreux, les parties peuvent convenir de répartir le prix de cession de l’immeuble entre elles, l’usufruitier successif percevant alors une fraction du prix de cession.
Le sénateur a demandé au Gouvernement si cette opération était, pour l’usufruitier successif, un fait générateur de l’impôt de plus-values immobilières des particuliers et des prélèvements sociaux.
Dans l’affirmative, pour calculer la plus-value immobilière de l’usufruitier successif, il souhaite savoir comment déterminer la valeur d’acquisition de ce droit et le point de départ du délai de détention.
À cet égard, il demande si l’usufruitier successif peut déclarer, conformément au I de l’article 150 VB du code général des impôts, que la valeur d’acquisition est une fraction de la valeur vénale de l’immeuble au moment de la naissance de son droit.