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Revenus fonciers : de la déductibilité des travaux transformation d'une maison maître en onze appartements

Impôt sur le revenu

Article de la rédaction du 15 février 2021

Crédit photo : beugdesign - stock.adobe.com

Le Conseil d’Etat vient de rendre une décision relative à la déductibilité des revenus fonciers des travaux ayant conduit à la transformation d’une maison de maitre en onze appartements.

Les dépenses de construction, reconstruction ou d’agrandissement s’entendent notamment de celles qui ont pour effet d’apporter une modification importante au gros-œuvre de locaux existants, des travaux d’aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction ou encore de ceux qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants.

Rappel des faits :

  1. et Mme B et, depuis 2011 leurs deux filles sont associés de la SCI X qui a pour activité la location de biens immobiliers. La SCI a acquis en août 1999 un ensemble immobilier composé d’une maison de maître et d’une dépendance, auparavant loué à une association pour y accueillir des enfants.

Au cours des années 2010 et 2011, la société a effectué des travaux afin de réaliser onze appartements dans la maison principale et un douzième dans la dépendance.

A l’issue d’une vérification de comptabilité au titre de la période du 1er janvier 2010 au 31 décembre 2012, l’administration fiscale a remis en cause le caractère déductible de ces dépenses de travaux qu’elle a regardées comme des dépenses de reconstruction et d’agrandissement. En conséquence de cette rectification, M. et Mme Bont été assujettis à des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales ainsi qu’à des pénalités.

Ils se pourvoient en cassation contre les trois arrêts du 12 avril 2019 par lequel la cour administrative d’appel de Pau a rejeté leurs appels contre les trois jugements du 1er décembre 2016 du tribunal administratif de Pau rejetant leurs demandes de décharge des impositions supplémentaires ainsi mises à leur charge.

Le Conseil d’Etat rappelle qu’au sens de l’article 31 du CGI doivent être regardés comme des travaux de reconstruction ceux qui comportent la création de nouveaux locaux d’habitation, ou qui ont pour effet d’apporter une modification importante au gros oeuvre, ainsi que les travaux d’aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à des travaux de reconstruction, et, comme des travaux d’agrandissement, ceux qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable des locaux existants.

Au cas particulier le Conseil d’Etat a considéré que les travaux de transformation ne pouvaient être qualifiés de travaux de reconstruction.

En premier lieu, après avoir relevé que la création des onze appartements dans la demeure principale, qui n’était que partiellement affectée à l’habitation, avait nécessité d’importants travaux de réaménagement interne, l’installation de cuisines et de sanitaires dans chacun d’entre eux et la réfection des réseaux d’eau, d’électricité et d’évacuation des eaux usées, la cour a jugé que ces travaux réalisés présentaient, en raison de leur ampleur, le caractère de travaux de reconstruction et d’agrandissement.

En statuant ainsi alors qu’il ressort des pièces du dossier d’appel que les travaux en litige n’ont pas affecté de manière importante le gros oeuvre et ne sont pas d’une ampleur suffisante pour être qualifiés de travaux de reconstruction, la cour a inexactement qualifié les faits de l’espèce.

Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 11 février 2021, n° 431595

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