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Revenus fonciers et travaux : une déduction à l'épreuve des circonstances de faits

Article de la rédaction du 23 novembre 2021

Crédit photo : Olena - stock.adobe.com

La juridiction administrative vient de rendre une décision qui illustre une nouvelle fois que les travaux de rénovation qui affectent sensiblement le gros œuvre et entraînent une redistribution significative de l’aménagement intérieur, doivent être regardés comme des travaux de reconstruction.

Il ressort des dispositions de l’article 31 du CGI que doivent être regardés comme des travaux de reconstruction, ceux qui comportent la création de nouveaux locaux d’habitation, ou qui ont pour effet d’apporter une modification importante au gros œuvre, ainsi que les travaux d’aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à des travaux de reconstruction, et, comme des travaux d’agrandissement, ceux qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable des locaux existants.

Des travaux d’aménagement interne, quelle que soit leur importance, ne peuvent être regardés comme des travaux de reconstruction que s’ils affectent le gros œuvre ou s’il en résulte une augmentation du volume ou de la surface habitable.

Rappel des faits :

M A est propriétaire depuis 1991 d’une maison à usage d’habitation qu’il donne en location. Au titre de ses revenus fonciers de 2009, 2010 et 2011, il a déduit, en tant que charges foncières, des dépenses de travaux réalisées dans ce bien, à concurrence des sommes respectives de 36 522, 140 551 et 9 740 euros.

Toutefois, par une proposition de rectification en date du 18 janvier 2016 le service, après avoir remis en cause la déductibilité de ces dépenses, réintégrées dans les revenus fonciers de l’intéressé, a notifié au contribuable des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, au titre des années 2013 et 2014 résultant de la suppression des déficits fonciers des années 2009 à 2011 qui avaient été imputés sur les revenus fonciers du contribuable.

La réclamation contentieuse de M. A ayant été rejetée, ce dernier a saisi la juridiction administrative.

M A relève appel du jugement du 14 novembre 2019 par lequel le tribunal administratif a rejeté sa demande en décharge.

La Cour vient de rejeter l’appel de M.A

L’administration a considéré que les charges déduites par le contribuable au titre des années 2009 à 2011, correspondant aux travaux qu’il a fait réaliser dans une maison d’habitation dont il est propriétaire, réalisés durant ces trois années pour un montant global de 186 813 euros, et qui ont généré des déficits fonciers reportés en 2013 et 2014, *devaient être regardées, eu égard à leur importance et à la modification du gros œuvre, comme correspondant à des travaux de reconstruction, non déductibles.

La Cour souligne :

  • que le bien immeuble avant travaux était composé initialement d’une habitation principale de 70 m², composée

    • d’une salle à manger,

    • trois chambres,

    • une cuisine,

    • une annexe

    • et de combles partiellement aménagés

  • que les travaux ont conduit à la réalisation d’une surface habitable de 115 m² présentant

    • une salle à manger,

    • trois chambres, une cuisine,

    • deux salles d’eau

    • et une annexe,

  • que les travaux ont consisté en :

    • la démolition et le renforcement de certains murs et de cloisons, dont certaines ont été remplacées,

    • la fourniture et la pose de faux plafonds,

    • la démolition des anciens escaliers et la mise en place de deux escaliers,

    • le remplacement des portes et des fenêtres,

    • la réfection entière de la charpente et de la toiture,

    • la réfection entière des sanitaires,

    • la création d’une salle de bains et de deux chambres dans les combles,

    • la démolition du conduit de cheminée et son remplacement,

    • la création d’ouvertures sur le toit,

    • la confection d’une dalle en béton

    • et la fourniture et pose de 123 m² de chape sur deux niveaux ainsi que 103 m² de carrelage.

Pour la Cour, eu égard à leur nature et à leur ampleur, les travaux dont il s’agit qui ont affecté sensiblement le gros œuvre et entraîné une redistribution significative de l’aménagement intérieur, doivent être regardés comme des travaux de reconstruction

Par ailleurs, à supposer même que certains travaux de rénovation de l’espace d’habitation existant, pris isolément, puissent être regardés comme des travaux ayant généré des charges déductibles au sens des dispositions citées, ils ne sont toutefois pas dissociables de l’opération globale de reconstruction de l’immeuble.

Les circonstances invoquées par le contribuable tirées…​

  • d’une part, de ce que le remplacement des tuiles et la création d’un châssis de toit ont été demandés par l’architecte des bâtiments de France et,

  • d’autre part de ce que l’attestation de la société Prestim, qui a réalisé les travaux de charpente et de couverture, indique que les travaux ont entraîné une diminution de la surface habitable au regard des termes de la déclaration préalable.

…​ sont inefficientes

Pour la Cour, l’administration a fait une exacte application des dispositions de l’article 31 du CGI en réintégrant ces dépenses dans les bases imposables de M. A… à l’impôt sur le revenu

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