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Revenus fonciers : le contribuable qui se réserve la jouissance d'un immeuble ne peut déduire les charges exposées pour ce bien

Impôt sur le revenu

Article de la rédaction du 9 avril 2021

Crédit photo : Goodpics - stock.adobe.com

La juridiction administrative vient de rappeler qu’un contribuable doit doit être regardé comme s’étant réservé la jouissance d’un bien au regard des dispositions de l’article 15-II du CGI même s’il fait état du règlement de copropriété qui précise que la destination du bâtiment est à usage d’exploitation touristique sans possibilité pour un acquéreur d’en jouir à titre personnel.

Il résulte de la combinaison des dispositions des articles 13, 28, 31 et 156 du CGI que seuls les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition d’immeubles destinés à procurer des revenus fonciers sont déductibles du revenu brut foncier et, par suite, sont de nature, le cas échéant, à faire apparaître un déficit dans cette catégorie.

Rappel des faits :

Pour la détermination de leur revenu net global imposable à l’impôt sur le revenu au titre des années 2013 à 2015, M. et Mme B ont déduit du montant total de leurs revenus le montant de déficits fonciers résultant de la prise en compte des intérêts versés du chef de l’emprunt souscrit par eux pour l’acquisition d’une chambre dans l’Hôtel B situé à Evian-les-Bains (Haute-Savoie) en vue de la donner en location.

L’administration fiscale a remis en cause cette déduction.

M et Mme B ont demandé au tribunal administratif de Rennes de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu auxquelles ils ont été assujettis au titre des années 2013 à 2015.

Par un jugement n° 1704771 du 26 juin 2019, le tribunal administratif de Rennes a rejeté leur demande.

M et Mme B ont fait appel de la décision.

Ils soutiennent que :

  • les travaux de rénovation de la chambre, qu’ils ont acquise en 2006 dans l’Hôtel et pour lesquels ils se sont engagés à verser 95 % du montant de ces travaux, ont été interrompus du fait de la cessation de paiement de la société et de sa mise en liquidation prononcée par le tribunal de commerce de Paris ;

  • l’absence de mise en location est due à l’interruption des travaux ;

  • il était difficile, en tant que propriétaires, d’agir directement contre l’entreprise défaillante pour une reprise des travaux ;

  • ils ont accompli les diligences nécessaires en vue de la location de leur bien immobilier compte tenu de l’existence d’une action contre leur notaire en raison de la libération anticipée de la totalité des fonds qu’ils ont versés alors que les travaux n’avaient pas été réalisés, d’une action contre leur assureur, des négociations engagées avec la mairie d’Evian-les-Bains et des échanges avec des responsables d’autres hôtels pour rechercher un nouvel exploitant de l’Hôtel ;

  • ils ne pouvaient pas se réserver la jouissance de leur bien dès lors que le règlement de copropriété précise que la destination du bâtiment est à usage d’exploitation touristique sans possibilité pour un acquéreur d’en jouir à titre personnel ;

La Cour vient de rejeter leur demande

La Cour fait valoir :

  • que la chambre de l’Hôtel acquise le 29 décembre 2006 par M. et Mme B dans le cadre d’une opération immobilière, n’a, à aucun moment, fait l’objet d’une location ;

  • qu’à la même date, les copropriétaires de l’ensemble des lots de l’hôtel ont signé avec une société deux contrats pour la réalisation d’entretien et de rénovation des parties privatives.

  • que les travaux ont été interrompus du fait de la cessation de paiement de la société et de l’ouverture d’une procédure de mise en liquidation de celle-ci

  • que si M. et Mme B font valoir l’existence d’une action contre leur notaire compte tenu de la libération anticipée de la totalité des fonds versés alors que les travaux n’avaient pas été réalisés, d’une action contre leur assureur, des négociations engagées avec la mairie pour trouver une solution et des échanges avec des responsables d’autres hôtels pour rechercher un nouvel exploitant de l’Hôtel, faisant ainsi ressortir les difficultés de reprise des travaux, ils ne justifient pas avoir accompli des diligences suffisantes pour offrir leur bien à la location.

Pour la Cour, les époux doivent être regardés comme s’étant réservé la jouissance de leur bien au regard des dispositions de l’article 15-II du CGI même s’ils font état du règlement de copropriété qui précise que la destination du bâtiment est à usage d’exploitation touristique sans possibilité pour un acquéreur d’en jouir à titre personnel.

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