Un arrêt rendu par la Cour Administrative d’appel de Nantes été l’occasion de rappeler que les gains de cessions de terrain à bâtir ne peuvent bénéficier de l’exonération de plus-value immobilière au titre des dépendances immédiates et nécessaires.
Rappel de la doctrine applicable au moment des faits
En application de l’article 150-U-II-3° du CGI les dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale dont la cession est exonérée, sont également exonérées à la condition que leur cession intervienne simultanément avec celle desdits immeubles.
Relativement à cette «notion de dépendances immédiates et nécessaires», l’administration a mis à jour sa doctrine fiscale afin de tirer les conséquences de la réforme de la TVA immobilière. Cette mise à jour a été réalisée à la faveur d’une instruction du 17 avril 2012 8 M-3-12 reprise dans la base BOFIP-Impôt BOI-RFPI-PVI-10-40-10-20150812, n°340 qui précise :
Lorsque l’immeuble est vendu comme terrain à bâtir, c’est-à-dire lorsqu’il s’agit d’un terrain sur lequel des constructions peuvent être autorisées en application des documents d’urbanisme (CGI, art. 257, I-2-1°), les dépendances immédiates et nécessaires s’entendent uniquement :
- des locaux et aires de stationnement utilisés par le propriétaire comme annexes à son habitation (garage, parking, remise, maison de gardien) ;
- des cours, des passages, et en général, de tous les terrains servant de voies d’accès à l’habitation et à ses annexes.
Ainsi, lorsqu’un terrain, qui constitue une dépendance de la résidence principale, est vendu comme terrain à bâtir, l’exonération prévue au 3° du II de l’article 150 U du CGI ne peut s’appliquer, à l’exception des dépendances qui constituent des locaux et aires de stationnement utilisés par le propriétaire comme annexes à son habitation (garage, parking, remise, maison de gardien) ainsi que des cours, des passages, et, en général, de tous les terrains servant de voies d’accès à l’habitation et à ses annexes. En effet, l’exclusion de telles cessions tient à la nature des terrains concernés, soit des terrains à bâtir, qui ne peuvent pas, en toute hypothèse, être considérés comme des dépendances immédiates et nécessaires.
Sur la notion de terrain à bâtir, il convient de se reporter aux I-A § 10 à 40 et I-B § 110 à 120 du BOI-TVA-IMM-10-10-10-20
Rappel des faits
Il résulte de l’instruction que M. et Mme B ont acquis par donation le 20 mai 2000 des parcelles référencées CO 341 et CO 342. Ils ont édifié un immeuble à usage d’habitation affecté à leur résidence principale sur la partie alors constructible de ces parcelles, le reste des terrains étant classé en zone non constructible agricole.
Le PLU de la commune, a classé le reste des terrains en zone constructible.
Le 31 juillet 2012, la parcelle CO 341 a été divisée en trois parcelles référencées CO 402, CO 403 et CO 404 et la parcelle CO 342 a été divisée en quatre parcelles référencées CO 405, CO 406, CO 407 et CO 408.
Par trois actes authentiques des 31 août, 21 septembre et 20 octobre 2012, M. et Mme B ont vendu les parcelles CO 404 et 407, CO 403 et 406, enfin CO 408, pour des montants respectifs de 130 000 €, 125 000 € et 92 000 €.
Ces trois actes de vente précisaient que les ventes portaient sur des terrains à bâtir.
A la suite d’un contrôle sur pièces, l’administration a remis en cause, au titre de l’année 2012, par proposition de rectification les exonérations de plus-values déclarées par M. et Mme B.
Par un jugement en date du 20 octobre 2016, le TA de Nantes a rejeté leur demande en décharge des impositions contestées.
Les époux B ont interjeté appel de la décision.
La CAA de Nantes vient de rejeter la requête des époux B.
Le Cour a considéré que le fait que les ventes portaient sur des terrains à bâtir, ils n’étaient «ainsi pas indispensables à l’utilisation de l’immeuble».
Partant, les parcelles litigieuses ne pouvaient être regardées comme des dépendances nécessaires de leur résidence principale.
«En conséquence, et pour ce seul motif, les plus-values résultant de leur cession ne pouvaient bénéficier de l’exonération prévue par les dispositions du 3° du II de l’article 150 U du code général des impôts.»