La juridiction administrative vient de rendre une nouvelle décision concernant l’exonération de plus-value immobilière au titre de la première cession d’un logement autre que la résidence principale dans l’hypothèse ou l’acquisition intervient avant la vente de la résidence secondaire.
L’article 150 U-II-1°bis du CGI prévoit une exonération pour les plus-values résultant de la première cession d’un logement, autre que la résidence principale, sous condition de remploi par le cédant de tout, ou partie du prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à son habitation principale.
L’exonération est notamment subordonnée à la condition que le cédant n’ait pas été, directement ou par personne interposée, propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la cession.
Par mesure de tempérament cette dernière condition n’a pas à être respectée dans l’hypothèse où le contribuable achète le bien destiné à être affecté à sa résidence principale avant de céder sa résidence secondaire.
En pratique dans cette situation l’exonération ne sera pas refusée sous réserve que :
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la mise en vente du logement soit antérieure à l’acquisition de l’habitation principale ;
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la cession du logement intervienne dans un délai normal après l’acquisition du logement affecté à la résidence principale (L’administration renvoie, pour apprécier le délai normal de cession, à ses commentaires relatifs à l’exonération résidence principale ;
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le prix de cession du logement doit être remployé à l’acquisition ou la construction de la résidence principale.
Rappel des faits :
Par acte notarié du 14 août 2014, les époux A ont cédé, pour un montant de 1 189 500 €, le bien immobilier dont ils étaient propriétaires depuis le 3 mars 2000, situé à La Garenne-Colombes.
A la suite de cette vente, ils ont déclaré un montant de 337 328 € au titre d’une plus-value exonérée d’impôt sur le revenu dans leur déclaration d’ensemble au titre de l’année 2014.
Ils se sont prévalus de l’exonération au titre de la cession d’un bien autre que la résidence principale.
A l’issue du contrôle sur pièces dont ils ont fait l’objet l’administration fiscale a estimé qu’ils ne remplissaient pas les conditions pour bénéficier de cette exonération
Les époux A ont demandé au TA de Cergy-Pontoise de prononcer la décharge des impositions auxquelles ils ont été assujettis.
Par un jugement du 7 juillet 2020, le TA de Cergy-Pontoise a rejeté leur demande.
Les époux A ont relevé appel du jugement du 7 juillet 2020 par lequel le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté leur demande de décharge de ces impositions.
Au cas particulier, les époux A se prévalaient de la tolérance évoquée ci-avant.
La condition posant difficulté est celle relative au délai entre l’acquisition du logement destiné à être affecté à la résidence principale et la cession de la résidence secondaire.
En effet, en l’espèce l’administration a considéré que le délai de vingt-et-un mois qui s’est écoulé entre les deux ventes n’était pas justifié par les circonstances de l’opération.
Il ressort de la doctrine qu’aucun délai maximum pour la réalisation de la cession ne peut être fixé a priori, qu’il convient de faire une appréciation circonstanciée de chaque situation, y compris au vu des raisons conjoncturelles qui peuvent retarder la vente, pour déterminer si le délai de vente peut ou non être considéré comme normal.
Pour justifier ce délai de 21 mois :
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A la suite du prolongement d’un détachement de M. aux Etats-Unis, le bail de leur locataire (occupant de leur résidence secondaire) a été renouvelé le 8 août 2011 pour une durée de trois ans, jusqu’au 7 août 2014. Etant finalement revenus en France en juillet 2012 alors qu’ils pensaient demeurer aux Etats-Unis pour l’exercice de leur activité professionnelle, ils soutiennent que le renouvellement du bail de leur locataire pour 3 ans a constitué une contrainte juridique indépendante de leur volonté.
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Ils soutiennent également que les caractéristiques propres du logement et les conditions du marché immobilier les ont incités à ne pas vendre le bien loué.
Au cas particulier, la Cour estime :
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que les époux A n’étaient pas tenus de soumettre le bail aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 s’agissant d’un bail conclu avec une personne morale.
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que le fait de ne pas vendre le bien loué était un choix
Partant la Cour confirme que les époux A ne pouvaient se prévaloir de l’exonération de l’article 150-U-II-1°bis du CGI.