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Exonération de plus-value relative au logement social : quid en cas de réhabilitation d'un immeuble ?

Article de la rédaction du 30 septembre 2021

Crédit photo : fotomek - stock.adobe.com

Une députée vient d’interroger le Gouvernement relativement aux exonérations de plus-value immobilière des particuliers propres au logement social (Art. 150-U-II-7° et 8° du CGI) afin de savoir si elles pourraient s’appliquer en cas de réhabilitation d’un immeuble pour la création de logement sociaux.

Pour mémoire, le législateur a mis en place deux exonérations temporaires en matière de plus-values immobilières des particuliers en faveur des cessions de biens immobiliers réalisées au profit :

  • d’un organisme en charge du logement social (Art. 150 U-II-7° du CGI) ou au profit de tout cessionnaire qui s’engage à construire des logements sociaux ;

Tip
Rappelons que l’article 9 de la loi de finances pour 2015 a étendu le bénéfice de l’exonération prévue de l’article 150 U-II-7° du CGI aux cessions réalisées à compter du 1er septembre 2014 au profit de tout cessionnaire qui s’engage, par une mention portée dans l’acte authentique d’acquisition, à construire des logements sociaux dans un délai de quatre ans à compter de la date d’acquisition.
  • d’une collectivité territoriale, d’un établissement public de coopération intercommunale ou d’un établissement public foncier en vue de la cession ultérieure des biens concernés à un organisme en charge du logement social (Art. 150 U-II-8° du CGI).

Afin de continuer à soutenir la construction de logements sociaux sur l’ensemble du territoire national, ces régimes d’exonération ont été prorogés jusqu’au 31 décembre 2022 (LF pour 2021).

La Loi de Finances pour 2021 a également généralisé l’engagement de construire, même lorsque le cessionnaire directement (Art. 150-U-II-7° du CGI) ou indirectement (Art. 150-U-II-8° du CGI) est un organisme de logement social.

Le délai pour construire est fixé à 10 ans (Engagement pris dans l’acte d’acquisition) dans ces deux cas

Important
L’engagement de construire pris par les bailleurs privés demeure fixé à 4 ans

Cette généralisation de l’engagement de construire, n’a, à ce jour pas été commenté par l’administration dans sa base BOFIP-Impôt.

On sait seulement (Art. 150-U-II-7° et 8° du CGI) que l’organisme HML cessionnaire (directement ou indirectement) s’engagepar une mention portée dans l’acte authentique d’acquisition, à réaliser et à achever des logements sociaux

La date d’achèvement d’un local d’habitation s’entend de celle à laquelle l’état d’avancement des travaux de construction est tel qu’il permet une utilisation du local conforme à l’usage prévu, c’est-à-dire, s’agissant d’une construction affectée à l’habitation, lorsqu’elle est habitable .

Tip
L’exonération est calculée au prorata de la surface habitable des logements sociaux que l’organisme HLM s’est engagé à réaliser par rapport à la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire. L’exonération est totale lorsque le prorata dépasse 80 %

Mme Alexandra Valetta Ardisson (Députée) indique qu’ellea été saisie par des notaires, qui s’inquiètent sur le flou concernant le traitement fiscal des plus-values immobilières réalisées par des particuliers en cas de vente de logements à des bailleurs sociaux qui réhabilitent les bien vendus.

Elle précise que la rédaction du BOFIP-Impôt (BOI-RFP1-PV-10-40-110) reste imprécise lorsque la vente porte sur un immeuble bâti, non pas destiné à être démoli puis reconstruit, mais devant être réhabilité dans le cadre de la création de logements sociaux…​

C’est pourquoi elle a demandé au Gouvernement s’il considère que la réhabilitation d’un immeuble pour la création de logement sociaux ouvre droit à l’exonération de plus-value immobilière pour le particulier vendeur.

Si une différence de traitement était confirmée entre la vente pour reconstruction et la vente pour réhabilitation, le particulier serait alors plus enclin à vendre à un marchand de bien qui proposera un prix plus attractif qu’à un bailleur social, ce qui serait préjudiciable pour le développement des logements sociaux dans le pays, précise Mme Alexandra Valetta Ardisson.

Affaire à suivre sur FOL

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