L'actualité fiscale en continu
FiscalOnline
Fiscalité du patrimoine
Fiscalité des entreprises
Transmission d’entreprises
Fiscalité internationale
E-fiscalité et Innovation
Fiscalité écologique
Outils fiscaux
On en parle
>Sources

La TVA déduite ne peut venir en majoration du prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value immobilière

Plus-values immobilières

Article de la rédaction du 2 janvier 2021

Crédit photo : Maksym Yemelyanov - stock.adobe.com

Pour le calcul de la plus-value immobilière, le prix d’acquisition est majoré d’un certain nombre de frais et de dépenses diverses limitativement énumérés par la loi (Art. 150 VB-II du CGI). En dehors de ces frais, les autres dépenses restent sans influence pour la détermination de la plus-value.

Les frais afférents à l’acquisition à titre onéreux qui viennent en majoration du prix d’acquisition s’entendent exclusivement :

  • des frais et coûts du contrat tels qu’ils sont prévus à l’article 1699 du code civil. Ils comprennent notamment les honoraires du notaire ou du rédacteur de l’acte, les commissions versées aux intermédiaires dues par l’acquéreur en vertu du mandat (qui ne sont pas constitutives de charges en capital au sens du deuxième alinéa du I de l’article 683 du CGI) ;

  • des droits d’enregistrement ou de la TVA supportés effectivement par le contribuable. La TVA ne peut être prise en compte que dans la mesure où elle a été effectivement supportée par le contribuable.*BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, n°40*

Rappel des faits :

La SCI CB, dont M. A détient 99 % des parts, a cédé le 30 mars 2012 un bien immobilier, qu’elle avait elle-même acquis aux termes d’un acte authentique daté des 15 et 19 avril 2005.

Dans le cadre d’un contrôle sur pièces, l’administration a fait savoir à M. A qu’elle envisageait de rectifier la plus-value imposable qui avait été déclarée comme étant d’un montant nul à l’occasion de la cession du 30 mars 2012, en la portant à un montant de 79 883 euros, ce qui emportait le rehaussement des bases d’imposition de M. A, à raison des parts qu’il détenait dans cette société, à hauteur d’un montant de 79 084 euros.

En dépit des observations du contribuable, les cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux en résultant pour le foyer fiscal de M. A au titre de l’année 2012 ont été maintenues puis mises en recouvrement.

M A a relevé appel du jugement du 10 juillet 2018 par lequel le TA de Lille a rejeté sa demande tendant à être déchargé de ces suppléments d’imposition.

La Cour rappelle, au cas particulier, que, pour déterminer le montant de la plus-value, le notaire en charge de la transaction a majoré le prix d’acquisition de l’immeuble en cause de la somme de 110 830 €, que la SCI CB avait, conformément aux stipulations de l’acte, versée en sus de ce prix afin de permettre au vendeur de régulariser la fraction de TVA dont il était redevable envers le Trésor, pour avoir revendu ce bien moins de vingt ans après l’avoir lui-même acquis.

Pour écarter l’application de cette majoration, l’administration s’est fondée sur ce que la SCI CB avait fait valoir en 2005, à la suite de l’acquisition de l’immeuble, un droit de déduction de TVA d’un même montant de telle sorte que, à la date de détermination de la plus-value tirée, en 2012, de la revente de cet immeuble, la somme de 110 830 euros, quand bien même elle avait été stipulée par la SCI au profit du vendeur en 2005, ne pouvait plus être regardée comme une charge susceptible de venir en majoration du prix d’acquisition de celui-ci en application des dispositions du II de l’article 150 VB du code général des impôts.

Il résulte de la lettre même des stipulations figurant sous la rubrique « Régularisation de déduction de T.V.A sur les immobilisations » de l’acte de vente conclu en 2005 que la SCI CB a versé au vendeur de l’immeuble la somme de 110 830,66 €, à charge pour ce dernier de reverser cette somme au Trésor à titre de régularisation de TVA, le vendeur lui délivrant en contrepartie l’attestation légalement requise pour lui transférer le droit à déduction de TVA d’un même montant qu’il détenait.

"Dès lors, par ces stipulations prises dans leur ensemble, ce versement comportait pour la SCI de la route de Coudekerque-Branche un avantage financier d’un même montant, sous réserve de l’exercice du droit à déduction que le vendeur lui transférait concomitamment. Il résulte de l’instruction, et il n’est pas contesté, que la SCI de la route de Coudekerque-Branche a exercé au cours de l’année 2005 le droit à déduction issu de l’effet de ces stipulations de telle sorte qu’aucune charge en capital ou indemnité issue de l’effet de ces stipulations ne subsistait plus au profit du cédant. Par suite, à la date du fait générateur de l’imposition en litige, à savoir le 30 mars 2012, date de la revente de l’immeuble, la SCI ne justifie pas avoir supporté à hauteur de la somme de 110 830 euros une charge ou une indemnité mentionnée au deuxième alinéa du I de l’article 683 du code général des impôts, susceptible de venir en majoration du prix d’acquisition."

Pour la Cour, l’administration a fait une exacte application des dispositions de l’article 150 VB-II-1° du CGI en ne majorant pas le prix d’acquisition de la somme de 110 830 €, quand bien même, contrairement à ce qu’ont estimé les premiers juges, les dispositions de l’article 41 duovicies I-2° de l’annexe III au CGI ne trouvaient pas à s’appliquer en sus de celles de l’article 683 du CGI sur lesquelles ils se sont fondés, dès lors que cette somme ne pouvait être regardée comme représentative de TVA supportée effectivement par la SCI, qui n’en était pas redevable et ne l’avait pas reversée au Trésor.

La requête de M. A est rejetée.

Source : Arrêt de la CAA de Douai du 30 décembre 2020, n° 18DA0169

a lire aussiTVAL'ouverture d’une procédure de faillite à l’égard d’un opérateur économique n'entraîne pas automatiquement la régularisation de la TVA déduiteFiscalité communautaireTVA : la notion d’établissement stable  à l’égard d’une activité ne mettant en œuvre aucun moyen technique et humain pour son exécutionCommerce électroniqueTVA et e-commerce : modalités de transmission des déclarations, de recouvrement et de radiation pour les personnes recourant aux guichets uniques européensTVAModification des modalités de dépôt des demandes de remboursement de TVA pour les professionnels établis hors de l'UEDispense de TVACession d'un immeuble inscrit en stock et 257 bis du CGICommerce électroniqueCréation du service national chargé de la gestion du guichet TVA commerce en ligne