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Plus-value de cession d'un immeuble affecté à l'activité de chambres d'hôtes : quid de l'exonération «résidence principale» ?

Plus-values immobilières

Article de la rédaction du 4 juin 2018

La Cour Administrative d’Appel de Nantes vient de rendre une décision relativement à l’exonération de plus-value immobilière au titre de la «résidence principale» dont se prévalaient des contribuables au titre de la cession d’un bien préalablement affecté à une activité de chambres d’hôtes.

Conformément aux dispositions de l’article 150 U-II-1 du CGI, les plus-values réalisées lors de la cession du logement qui constitue la résidence principale du cédant au jour de la cession sont exonérées d’impôt sur le revenu et, par suite, de prélèvements sociaux.

Sont considérés comme résidences principales les immeubles ou parties d’immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire.

Il ressort de la doctrine BOFIP que la résidence habituelle doit s’entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année.

Il s’agit d’une question de fait qu’il appartient à l’administration d’apprécier sous le contrôle du juge de l’impôt.

En outre, il doit s’agir de la résidence effective du contribuable. A cet égard, une utilisation temporaire d’un logement ne peut être regardée comme suffisante pour que celui-ci ait lle caractère d’une résidence principale susceptible d’ouvrir droit à l’exonération à ce titre.

Lorsqu’un doute subsiste, le contribuable est tenu de prouver par tous moyens l’effectivité de la résidence.

Par ailleurs, le logement doit être la résidence principale du cédant au jour de la cession. Ces conditions excluent les cessions portant sur des immeubles qui, bien qu’ayant constitué antérieurement la résidence principale du propriétaire, n’ont plus cette affectation au moment de la vente. Par suite, l’exonération ne s’applique notamment pas aux cessions portant sur des immeubles qui, au jour de la cession, sont donnés en location, sont occupés gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers ou sont devenus vacants.

Rappel des faits

M. et Mme X ont acquis le 7 décembre 2001 une propriété dénommée " Le château du Pin " pour 115. 000 €. Le 16 mai 2012, ils ont revendu ce bien au prix de 762. 382 €, en se prévalant, sur le fondement des dispositions de l’article 150 U-II-1° du CGI, de l’exonération de la plus-value réalisée.

A la suite d’un contrôle sur pièces de M. et Mme X, l’administration a considéré que la cession portait sur un immeuble affecté à 23 % à un usage d’habitation et a imposé la plus-value réalisée sur la partie à usage professionnel.

M. et Mme B relèvent appel du jugement du 16 décembre 2015 par lequel le TA de Rennes a rejeté leur demande tendant à la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles ils ont été assujettis au titre de l’année 2012.

Les époux X soutiennent que l’activité de location de chambres d’hôtes avait cessé avant la cession de l’immeuble.

Toutefois, ils ne l’établissent par aucun document alors que l’administration a fait valoir sans être contredite que M. X a déposé au titre de cette activité une déclaration de résultat pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2012 et qu’il n’a à aucun moment avisé l’administration d’une cessation d’activité antérieure à la date de la cession et n’a pas déposé une déclaration de résultat dans un délai de 45 jours suivant cet événement conformément aux dispositions de l’article 201 du CGI.

Partant, les juges du fonds ont considéré que c’est à bon droit que l’administration n’a exonéré la plus-value de cession en cause que pour la partie de l’immeuble affecté à la résidence principale des requérants qu’elle a fixée à 23 % de sa superficie (La détermination de la quote-part de la propriété utilisée à titre professionnelle avait été fixée à 77 % lors d’un précédent contrôle fiscal en 2011 à l’aide des plans de la propriété).

La Cour souligne que M. X a exercé une activité d’hébergement touristique et autre hébergement de courte durée dans la propriété à compter du 1er janvier 2003 et a obtenu, le 17 mars 2008, l’autorisation de la mairie pour l’exploitation de cinq chambres d’hôtes. Il a, par ailleurs obtenu le 21 mai 2008 une licence l’autorisant à servir ou vendre de l’alcool dans le cadre de son activité de location de chambres et tables d’hôtes.

Les époux X soutiennent que la totalité de la propriété constituait leur résidence principale au jour de sa cession et que si des chambres ont accueilli des touristes de passage ces mêmes espaces ont servi à leur famille et leurs amis.

Toutefois la Cour fait valoir qu’au soutien de leur argument ils«n’apportent aucun élément de nature à établir que les chambres occupées par la clientèle étaient utilisées également à des fins privatives.»

La Cour a conclu au rejet de la demande des époux X

Plusieurs enseignements peuvent être tirés de cet arrêt :

  • En l’absence d’inscription de l’immeuble en cause en tout ou partie à l’actif du bilan d’une entreprise, le bien doit être considéré comme étant demeuré dans le patrimoine personnel des vendeurs.  Partant, l’imposition de la plus-value résultant de sa cession relève exclusivement du régime prévu à l’article 150 U du CGI.

  • S’agissant des contribuables propriétaires d’un bien affecté, au jour de la cession, pour partie à la résidence principale et pour partie à une activité de chambres d’hôtes : l’exonération «résidence principale» ne peut s’appliquer qu’au prorata des surfaces réellement occupées de manière privative. Le complément sera imposé selon le régime des plus-values immobilières des particuliers.

  • S’agissant des contribuables visés ci-avant qui peuvent justifier avoir cessé l’activité locative préalablement à la cession : ils devraient pouvoir se prévaloir de l’exonération «résidence principale» pour l’entier bien, à la condition de pouvoir justifier de l’effectivité de l’habitation.

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