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Plus-value et résidence principale : le notaire qui a connaissance de la fausseté de la situation engage sa responsabilité

Article de la rédaction du 28 septembre 2021

Crédit photo : Patryssia - stock.adobe.com

La Cour vient de rappeler que dans le cadre d’un litige portant sur la mise en oeuvre de l’exonération de plus-value immobilière le notaire qui a connaissance avant la vente de la fausseté de l’affirmation selon laquelle le bien constituait au jour de la vente la résidence principale du client, engage sa responsabilité au sens de l’article 1382 du code civil.

En application de l’article 150-U-II-1° du CGI, les plus-values réalisées lors de la cession de la résidence principale du cédant au jour de la cession sont exonérées.

Tip
Comme le souligne la doctrine fiscale BOI-RFPI-PVI-10-40-10, n°180, le logement doit être la résidence principale du cédant au jour de la cession.

Cette condition exclut de l’exonération les cessions portant sur des immeubles qui, bien qu’ayant été antérieurement la résidence principale du propriétaire, n’ont plus cette qualité au moment de la vente…​.

Rappel des faits :

Par acte authentique reçu le 12 août 2011 par M. Z, avec la participation de M. Y (les notaires), Mme A a vendu à la SCI A deux lots d’un ensemble immobilier.

L’acte mentionnait au paragraphe « déclarations fiscales » que le bien vendu constituait la résidence principale de Mme A et qu’en conséquence la mutation était exonérée d’impôt sur la plus-value. Le 11 décembre 2014, un redressement fiscal a été notifié à Mme A aux motifs, qu’à la date de la vente, ce bien ne constituait plus sa résidence principale.

Reprochant notamment aux notaires d’avoir mentionné dans l’acte que le bien vendu constituait sa résidence principale et que la cession était exonérée de l’impôt sur la plus-value, Mme A les a assignés en responsabilité et indemnisation du préjudice résultant du redressement subi.

La Cour d’Appel de Nancy ayant par décision en date du 8 octobre 2019 rejeté sa requête, Mme A s’est pourvue en cassation

La Cour de Cassation a décidé de suivre Mme A et a cassé l’arrêt de la Cour d’Appel.

Pour rejeter les demandes de Mme A, la Cour d’Appel a fait valoir que la veille de la vente, Mme A a déclaré aux notaires qu’elle avait établi son domicile dans le bien vendu jusqu’au 31 mars 2010, et qu’elle a signé le 12 août 2011 l’acte de vente mentionnant que l’immeuble cédé était son domicile, alors qu’il ne l’était plus depuis plus d’une année.

Ainsi pour la Cour d’Appel, Mme Aest à l’origine de son redressement fiscal et qu’elle ne peut l’imputer à une faute des notaires qui n’ont pas de devoir de conseil absolu à leur charge, n’étant pas comptables du lieu d’établissement réel de leur cliente.

La Cour de Cassation vient de censurer cette décision :

En statuant ainsi, alors qu’il résultait de ces constatations que les notaires avaient connaissance avant la vente de la fausseté de l’affirmation selon laquelle le bien constituait à cette date la résidence principale de Mme A, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, Chambre civ.1 du 22 septembre 2021, n° 19-23.506

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