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Plus-value immobilière : ces indices qui font tomber l'exonération «résidence principale»

Plus-values immobilières

Article de la rédaction du 3 novembre 2018

La Cour Administrative d’Appel de Lyon vient de rendre une nouvelle décision relativement aux conditions d’appréciation du régime d’exonération résidence principale en matière de plus-value immobilière des particuliers.

Rappel des faits :

M. A a vendu le 6 août 2009, pour un prix de 56 000 €, un appartement de 17 mètres carrés situé rue Paul Bert à Lyon qu’il avait acquis le 16 octobre 2007 pour un prix de 30 000 €.

Il a fait l’objet d’un examen contradictoire de sa situation fiscale personnelle à l’issue duquel le vérificateur, estimant que cet appartement ne constituait pas sa résidence principale, a notamment remis en cause l’exonération d’impôt de la plus-value ainsi réalisée, dont il avait bénéficié à ce titre en application de l’article 150 U du CGI.

M. A a été assujetti au titre de ce rehaussement à des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales, assorties de majorations pour manquement délibéré.

M. A relève appel du jugement par lequel le TA de Lyon a rejeté sa demande tendant à la décharge de ces impositions.

Sont considérés comme résidences principales les immeubles ou parties d’immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire.

Il ressort de la doctrine BOFIP que la résidence habituelle doit s’entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année.

Il s’agit d’une question de fait qu’il appartient à l’administration d’apprécier sous le contrôle du juge de l’impôt.

En outre, il doit s’agir de la résidence effective du contribuable. A cet égard, une utilisation temporaire d’un logement ne peut être regardée comme suffisante pour que celui-ci ait lle caractère d’une résidence principale susceptible d’ouvrir droit à l’exonération à ce titre.

Lorsqu’un doute subsiste, le contribuable est tenu de prouver par tous moyens l’effectivité de la résidence.

Pour rejeter la requête de M.A et conclure au fait que le bien ne constituait pas la résidence principale du cédant, la Cour a utilisé la méthode du faisceau d’indices.

Ainsi elle fait valoir :

  • que les déclarations de revenus de M. A mentionnent, pour les années 2007 et 2008, que sa résidence principale se situait rue Jean Lacroix à Bron (Rhône).

  • que sa déclaration de revenu de l’année 2009 mentionne une adresse rue Giry à Lyon.

  • que M.A n’a pas été assujetti à la taxe d’habitation à raison de l’appartement dont il était propriétaire rue Paul Bert au cours des années 2008 et 2009.

  • que le relevé du compteur d’électricité a permis de constater qu’au cours de la période courant de janvier 2008 à août 2009, la consommation d’électricité de l’appartement rue Paul Bert s’est élevée à 460 kilowatt heures, soit une consommation très faible ne correspondant pas à celle généralement relevé pour un local habité à plein temps.

  • que les factures d’eau qui mentionnent une consommation pouvant correspondre à celle d’un local habité résultent seulement d’estimations, le compteur n’ayant jamais été relevé pendant la période où l’intéressé était propriétaire de l’appartement.

  • que ces factures ont d’ailleurs été adressées à l’adresse du restaurant où le requérant exerce son activité professionnelle, situé rue Jules Védrine à Bron.

  • que les attestations de voisins et de connaissances produites par M. A, qui indiquent que ce dernier aurait occupé l’appartement litigieux, ne permettent pas de tenir pour établi qu’il s’agissait effectivement de sa résidence principale.

  • que si le bail d’habitation qu’il a signé avec son épouse pour un logement situé dans la rue Giry, le 6 août 2009, est concomitant avec la vente de l’appartement de la rue Paul Bert, il résulte de l’instruction que ce contrat de bail mentionne comme adresse de M. Acelle du restaurant rue Jules Védrine.

La Cour en a conclu que l’appartement litigieux ne constituait pas la résidence principale de M.A, de sorte que ce dernier n’est pas fondé à se prévaloir de l’exonération prévue àe l’article 150 U-II-1° du CGI.

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