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Plus-value immobilière et exonération "résidence secondaire" : attention à la chronologie et aux mentions dans l'acte

Plus-values immobilières

Article de la rédaction du 27 septembre 2021

Crédit photo : nerthuz - stock.adobe.com

La juridiction administrative vient de rappeler que l’acte constatant la cession à titre onéreux d’un logement au titre de laquelle le bénéfice de l’exonération prévue par l’article 150 U-II-1°bis du CGI est demandé doit impérativement comporter certaines mentions.

L’article 150-U-II-1°bis du CGI prévoit une exonération pour les plus-values résultant de la première cession d’un logement, autre que la résidence principale, sous condition de remploi par le cédant de tout, ou partie du prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à son habitation principale.

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L’exonération est subordonnée à la condition que le cédant, ou l’associé personne physique d’une société relevant des articles 8 à 8 ter du CGI, n’ait pas été, directement ou par personne interposée, propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la cession.

Rappel des faits :

M B… est associé unique de la SCI L a acquis le 8 août 2002 les lots 26 et 27 correspondant au bâtiment B de la copropriété située à Paris (16e arrondissement), qui était affecté à usage de bureaux.

La SCI a obtenu un permis de démolir ce bâtiment le 23 janvier 2008 et un permis de construire un bâtiment à usage d’habitation, en vue de créer deux logements constituant les lots 32 et 33 de la copropriété.

Une déclaration d’ouverture de chantier a été dressée le 20 janvier 2011 et la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux a été établie le 29 mars 2013.

M et Mme B… ont emménagé dans le logement, constituant le lot 32, le 20 octobre 2012, cette date de changement de domicile étant mentionnée dans la déclaration d’ensemble de leurs revenus de l’année 2012. Le logement constituant le lot 33 a été mis en vente le 21 mai 2012 et sa cession a été réalisée le 1er août 2013.

A cette occasion, il a bénéficié de l’exonération de la plus-value réalisée, en se prévalant de l’article 150 U-II-1° du CGI (résidence principale).

A la suite d’un contrôle de la SCI, l’administration a remis en cause l’exonération de cette plus-value.

Ils ont relevé appel du jugement du 24 octobre 2019 par lequel le TA de Paris a rejeté leur demande tendant à la réduction de ces impositions et à la décharge des pénalités.

En appel, M. et Mme B…, qui ne se prévalent plus de l’exonération résidence principale, soutiennent qu’ils sont fondés à bénéficier de l’exonération prévue à l’article 150 U-II-1°bis du CGI au titre de la cession du lot 33, s’agissant d’une première cession d’un logement autre que la résidence principale.

La Cour vient de rejeter l’appel de M. et mme B.

Reprenant la chronologie des faits, la Cour souligne :

  • que le lot 32 de l’immeuble est devenu le 20 octobre 2012 la résidence principale de M. et Mme B…,

  • que ce logement est alors devenu leur résidence habituelle et effective

Partant,à la date de la cession du logement constitué du lot 33, le 1er août 2013, M. et Mme B… était ainsi propriétaires de leur résidence principale

et la circonstance que ce dernier bien a été mis en vente le 21 mai 2012 est sans incidence, dès lors que seule la date de la cession doit être retenue pour l’application des dispositions précitées.

Par suite, pour la Cour M. et Mme B n’étaient pas fondés à soutenir qu’ils remplissent les conditions pour bénéficier du régime d’exonération de l’article 150 U-II-1°bis du CGI.

Sur la base de l’article L80 A du LPF, M. et Mme B opposent à l’administration sa doctrine BOFIP référencée BOI-RFPI-PVI-10-40-30 (N°70) laquelle prévoit une mesure de tempérament concernant les contribuables qui demandent le bénéfice de l’exonération au titre de la première cession d’un logement mais qui acquièrent leur future résidence principale, notamment au moyen d’un prêt relais, avant d’avoir cédé le logement entrant dans le champ de l’exonération.

Cette mesure de tempérament ne concerne que les cessions de logement réalisées à compter du 1er février 2012. Cela étant, et sous réserve que la cession du logement concerné intervienne dans un délai normal, l’acquisition de la résidence principale peut être antérieure à cette date.

La Cour souligne que cette mesure de tempérament s’applique « toutes autres conditions par ailleurs remplies ».

Or s’agissant des modalités d’application de l’exonération, la doctrine précise :

La fraction du prix de cession que le cédant destine au remploi doit être mentionnée dans l’acte de cession (IV-B-3 § 510). En d’autres termes, le cédant doit déterminer, au jour de la signature de l’acte authentique, la fraction du prix de cession qu’il destine au remploi et pour laquelle il demande le bénéfice de l’exonération de la plus-value.BOI-RFPI-PVI-10-40-30, n°350

Elle souligne également :

Que le remploi soit total ou partiel, outre la mention de la nature et du fondement de l’exonération, l’acte constatant la cession à titre onéreux d’un logement au titre de laquelle le bénéfice de l’exonération prévue par le 1° bis du II de l’article 150 U du CGI est demandé doit mentionner : - l’identité du bénéficiaire de l’exonération ; - les droits du bénéficiaire sur le prix de cession ; - la fraction du prix de cession correspondant à ses droits que le bénéficiaire destine au remploi à l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à sa résidence principale ; - le montant de la plus-value exonérée.BOI-RFPI-PVI-10-40-30, n°510

Pour la Cour, au cas particulier dès lors que l’acte de cession ne comportait pas les mentions exigées, M. et Mme B ne sont, en tout état de cause, pas fondés à se prévaloir, sur le fondement de l’article L. 80 A du LPF, de la mesure de tempérament prévue par l’instruction référencée BOI-RFPI-PVI-10-40-30, l’ensemble des conditions requises pour bénéficier de cette mesure n’étant pas rempli.

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