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Plus-value immobilière : l'exonération « résidence principale » à l'épreuve des faits

Plus-values immobilières

Article de la rédaction du 1er mars 2017

Les juges administratifs viennent de rendre une nouvelle décision relative à l’exonération de plus-value immobilière au titre de la résidence principale qui confirme la nécessité de se préconstituer des preuves de nature à conforter que le bien vendu était occupé de manière effective et habituelle.

A cas particulier un contribuable a cédé le 15 novembre 2012 une maison d’habitation située dans la commune de T. L’administration fiscale a remis en cause (proposition de rectification du 21 mai 2013), l’exonération de plus-valus prévu par l’article 150 U-II-1 du CGI, dont s’était prévalu le vendeur au motif que le bien en question ne constituait pas sa résidence principale.

Débouté en première instance par le TA de Châlons-en-Champagne (jugement n° 1401110 du 3 mars 2015) qui a rejeté sa demande de décharge de la cotisation supplémentaire d’impôt sur le revenu au titre de l’année 2012 procédant de cette rectification le contribuable a interjeté appel de cette décision.

La CAA de Nantes vient de rejeter la demande du contribuable redressé.

En application de l’article 150-U-II-1° du CGI, les contribuables sont exonérés de plus-values immobilières dès lors que la cession porte sur un immeuble, une partie d’immeuble ou de droits relatifs à cet immeuble qui constitue « la résidence principale du cédant au jour de la cession ».

L’administration fiscale commentant les termes de l’article 150-U-II-1° du CGI, souligne dans sa base BOFIP-Impôt« Sont considérés comme résidences principales, au sens de l’article 150 U, II-1° du CGI, les immeubles ou parties d’immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire. (…) La résidence habituelle doit s’entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année.

Il s’agit d’une question de fait qu’il appartient à l’administration d’apprécier sous le contrôle du juge de l’impôt. Dans le cas où le contribuable réside six mois de l’année dans un endroit et six mois dans un autre, la résidence principale est celle pour laquelle l’intéressé bénéficie des abattements en matière de taxe d’habitation.

Il doit s’agir de la résidence effective du contribuable. Une utilisation temporaire d’un logement ne peut être regardée comme suffisante pour que le logement ait le caractère d’une résidence principale susceptible de bénéficier de l’exonération. Lorsqu’un doute subsiste, le contribuable est tenu de prouver par tous moyens l’effectivité de la résidence »(BOI-RFPI-PVI-10-40-10 n° 40).

Le contribuable qui se prévaut de se régime d’exonération doit, dans tous les cas, être en mesure de justifier de la réalité de cette habitation à titre de « résidence principale », l’administration comme le juge de l’impôt faisant des conditions d’application de ce régime d’exonération une interprétation stricte.

Au cas particulier le contribuable redressé faisait valoir qu’il avait résidé dans la commune de T entre février 2011, date à laquelle il indique avoir quitté le le logement dans lequel il habitait jusqu’alors avec sa compagne dans la commune de S et juin 2012, date à laquelle les intéressés y auraient repris leur vie commune.

Or dans le cadre de son instruction la Cour a fait valoir :

  • que le contribuable a été assujetti à la taxe d’habitation au titre des années 2009 à 2012 pour l’adresse située dans la commune de S et a bénéficié d’abattements applicables aux seules résidences principales ;

  • que comme le soutient l’administration fiscale que le contribuable a par ailleurs bénéficié d’un crédit d’impôt au titre de l’année 2011 à raison des dépenses environnementales effectuées dans sa résidence située dans la commune de S dont il est d’ailleurs toujours propriétaire ;

  • que les factures d’électricité et de gaz correspondant au bien situé dans la commune de T font apparaître des consommations qui ne peuvent correspondre à une occupation effective à titre de résidence principale ;

  • que les attestations émanant de proches, qui ont été versées au débat, lesquelles comportent au demeurant des contradictions quant à la date à laquelle M. C… aurait quitté cette maison d’habitation à Tournes, ne sont pas de nature à établir que le bien vendu constituait sa résidence principale ;

  • que le certificat de réexpédition du courrier, n’a été souscrit que pour une expédition temporaire.

De ce «faisceau d’indices» la cour en conclue que le contribuable n’apportait pas la preuve qui lui incombe que l’administration aurait méconnu les dispositions du de l’article 150 U-II-1° du CGI du CGI en décidant de l’assujettir à l’impôt de plus-value.

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