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Plus-value immobilière : précisions sur les dépense d’amélioration venant en majoration du prix d’acquisition

Article de la rédaction 12 novembre 2020

La juridiction administrative vient d’apporter des précisions quant à la nature des travaux venant en majoration du prix d’acquisition pour le calcul d’une plus-value immobilière des particuliers.

Lorsqu’un contribuable a réalisé, postérieurement à l’acquisition d’un bien immobilier, des travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement, de rénovation ou d’amélioration de ce bien, les dépenses relatives à ces travaux peuvent, sous réserve qu’elles n’aient pas été déjà déduites du revenu imposable et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives, venir en majoration du prix d’acquisition de ce bien immobilier pour le calcul de la plus-value réalisée à l’occasion de sa cession.

Rappel des faits :

M et Mme D ont acquis, par acte en date du 14 septembre 2011, une maison à usage d’habitation comprenant au rez-de-chaussée une cuisine, une salle à manger, un salon avec un four à pain, une chambre avec cheminée et une salle d’eau, des toilettes ainsi qu’un bâtiment dans le jardin, pour un prix de 85 000 euros.

Ils ont majoré le prix d’acquisition de ce bien d’un montant de travaux de 78 879 euros et ont revendu cet immeuble au prix de 241 000 euros.

A l’issue d’un contrôle sur pièces de la déclaration de revenu souscrite par les requérants au titre de l’année 2012, l’administration fiscale n’a admis les dépenses de travaux qu’à concurrence de la somme de 14 746 euros et a assujetti M. et Mme D à des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales au titre de l’année 2012.

M et Mme D ont demandé au TA d’Orléans de prononcer la décharge de ces impositions.

Par un jugement du 2 octobre 2018, le tribunal a constaté qu’il n’y avait pas lieu de statuer sur les conclusions de la demande à hauteur du dégrèvement de 10 997 euros prononcé le 16 octobre 2017 et a rejeté le surplus des conclusions de la demande.

Ils font appel de ce jugement.

La Cour rappelle que :

  • doivent être regardés comme des travaux de construction ou de reconstruction les travaux comportant la création de nouveaux locaux d’habitation, notamment dans des locaux auparavant affectés à un autre usage, ainsi que les travaux ayant pour effet d’apporter une modification importante au gros oeuvre de locaux d’habitation existants ou les travaux d’aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à une reconstruction

  • doivent être regardés comme des travaux d’agrandissement, les travaux ayant pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants.

  • les travaux d’amélioration ont pour objet d’apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble.

  • les travaux d’entretien et de réparation sont ceux qui ont pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial.

Lorsqu’un immeuble est ancien ou vétuste et qu’il nécessite une remise en état, la circonstance que des travaux sont entrepris pour le réhabiliter ne fait pas obstacle à ce que l’administration fiscale distingue, au sein des dépenses engagées dans le cadre de cette rénovation, les dépenses d’amélioration du bien des dépenses d’entretien, lorsque ces dernières dépenses sont dissociables des premières.

La Cour précise :

  • que les dépenses correspondant à des travaux de pose de plaques de plâtre résultant de la création d’une chambre et du déplacement correspondant de la salle d’eau, n’affectant pas le gros oeuvre mais modifiant en partie l’agencement de la maison et ajoutant, avec cette seconde chambre, un élément de confort nouveau, doivent être regardées comme des dépenses d’amélioration. Les frais de fourniture et pose d’une douche d’un montant de 6 757,40 euros et de deux vasques pour un montant de 314,85 euros, sont indissociables des travaux précédents.

  • les dépenses correspondant à des travaux de fourniture et pose d’une cuisine aménagée et du remplacement du ballon d’eau chaude, ne correspondent pas à des travaux d’amélioration et il ne résulte pas de l’instruction que ces travaux sont indissociables des autres travaux d’amélioration entrepris au cours de la même année dans l’immeuble cédé dès lors que la maison acquise par les époux D disposait d’ores et déjà d’une cuisine aménagée et d’un chauffe-eau.

  • les dépenses correspondant à des travaux de remise en état d’une cheminée, la pose d’une toile de fibre de verre sur les plafonds puis l’application de peinture et à la réalisation de diagnostics immobiliers ne sauraient davantage, par leur nature, être regardés comme des travaux d’amélioration au sens des dispositions précitées et sont dissociables des autres travaux réalisés.

S’agissant des travaux de ponçage et de peinture des murs périphériques et des cloisons intérieures, il ne ressort pas de la facture produite de la société Sobral peinture en date du 22 novembre 2012 qu’ils seraient indissociables des travaux liés à la création de la seconde chambre et au déplacement de la salle d’eau.

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