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Sort de l'exonération de plus-value au titre de la résidence secondaire en cas de remboursement de prêt en cours

Plus-values immobilières

Article de la rédaction du 25 mars 2013

Crédit photo : ehrenberg-bilder - stock.adobe.com

L’article 5 de la Loi de Finances pour 2012 a introduit un nouveau cas d’exonération de plus-value en cas de cession d’un logement autre que la résidence principale codifié sous l’article 150-U-II-1°bis du CGI.

L’administration a commenté ce nouveau régime d’exonération des plus-values immobilières des particuliers dans une instruction en date du 18 avril 2012 (BOI 8 M-3-12, n°47) qui a été reprise dans la base BOFIP-Impôt sous la référence (BOI-RFPI-PVI-10-40-30-20121001).

Ainsi, les propriétaires de résidence secondaire (non propriétaires de leur résidence principale) qui procèdent à leur cession peuvent être exonérés de plus-value dès lors :

  • que la vente porte sur un immeuble bâti affecté à l’habitation ;

  • qu’il s’agisse de la première cession d’un logement et de ses dépendances immédiates et nécessaires appréciée à compter du 1er février 2012 ;

  • que le cédant n’ait pas été propriétaire de sa résidence principale (directement ou par personne interposée) au cours des quatre années précédant la cession ;

  • que le cédant remploie le prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de cette dernière (date de l’acte), à l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale. La plus-value est exonérée à hauteur de la fraction du prix de cession remployée par le cédant à l’acquisition ou la construction de sa résidence principale.

L’administration précise que :

« la fraction du prix de cession est considérée comme remployée dès lors que le cédant acquiert ou construit un logement qu’il affecte à sa résidence principale. L’appréciation du montant remployé se fait donc par comparaison de la fraction du prix de cession dont il demande le remploi au montant qu’il justifie avoir remployé dans le délai de vingt-quatre mois. Ainsi, la fraction du prix de cession, considérée comme remployée, ne peut jamais être supérieure au coût d’acquisition ou de construction du logement »

Le député des Hauts de Seine Jean-Christophe Fromantin a interrogé le ministre relativement aux contribuables qui ont un reliquat de prêt à rembourser.

Comme le souligne le député

« en pratique le plus souvent, la personne cédant le logement affecte une partie du prix de vente au remboursement du prêt en cours sur le bien vendu. Même si elle souscrit un emprunt pour l’achat de sa résidence principale, il n’y a pas de transfert de prêt : la banque exige le remboursement du crédit en cours, et un nouveau prêt est souscrit pour l’acquisition. Dans cette hypothèse très fréquente, considérer que le remboursement du prêt prive le cédant de l’exonération des plus-values à due concurrence, engendrerait un problème de trésorerie pour le cédant devenu acquéreur, et obligerait à un calcul complexe. Il semble que l’esprit de la loi veuille que l’exonération doive être totale, même s’il est nécessaire de rembourser un crédit pour obtenir la mainlevée de l’inscription grevant le bien vendu. »

Le député a donc interrogé le gouvernement sur les modalités de prise en compte du remboursement du prêt en cours, dans le calcul du montant bénéficiant de l’exonération sur la plus-value immobilière.

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