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Vente «contrat en main» et plus-value : la prise en charge des frais d'acquisition doit être explicite

Plus-values immobilières

Article de la rédaction du 30 août 2017

Lorsque la vente est consentie « contrat en mains », c’est-à-dire lorsque le vendeur se charge de tous les frais qu’entraîne la transmission de l’immeuble vendu, le premier terme de la différence, retenu pour le calcul de la plus-value immobilière imposable (prix de cession), s’entend nécessairement du prix réel, c’est-à-dire du montant « contrat en mains » mentionné dans l’acte sous déduction des droits de mutation à titre onéreux et des frais de notaire mis à la charge du vendeur.

Autrement dit, il n’y a pas lieu de prendre en considération ces droits et honoraires, dès lors qu’ils ne sont pas compris dans le montant à retenir pour le calcul de la plus-value.

Tel est le sens de la réponse ministérielle Soisson (N° 62553, JOAN du 25 octobre 2005 p. 9981) qui n’a pas été reprise dans la base BOFIP-Impôt mais qui garde toute sa pertinence, l’administration et le juge de l’impôt s’y référant expressément.

Cette solution est logique dès lors que le prix de cession proprement dit tel que défini par l’article 150 VA du CGI doit correspondre à l’assiette de l’impôt de mutation à titre onéreux.

En effet, la déduction est opérée non pas en tant que frais déductibles du prix de cession au sens de l’article 41 duovicies H de l’annexe III au CGI qui édicte une liste limitative à laquelle ces frais ne participent pas, mais en tant qu’ils ne font pas partie du prix réel de vente.

Ainsi les frais acquittés par le vendeur en l’acquit de l’acquéreur n’ont pas à être pris en compte dans le prix à soumettre à la plus-value.

C’est ce que soutenaient les époux D dans le cadre du d’une réclamation. Pour ce faire ils se prévalaient de la réponse ministérielle n° 62553 à M. le député Soisson JOAAN 25 octobre 2005 p. 9981.

Ils considéraient que les frais versés pour les acquéreurs devaient être déduits du prix de cession des biens immobiliers vendus.

La Cour n’a pas fait droit à leur demande estimant qu’il ne résultait pas de l’instruction que«les actes de vente en cause auraient été conclus comme des contrats en mains dans lesquels les vendeurs se seraient engagés à verser les droits de mutation à titre onéreux et les frais de notaire à la charge du vendeur»

La Cour souligne«que si les attestations notariales produites au dossier mentionnent le paiement par les vendeurs de « frais d’acquisition » pour le compte des acheteurs, il n’est mentionné ni que cela concerne le paiement des droits de mutation ni leurs montants»

En définitive la Cour a conclu que les époux D n’étaient pas fondés à soutenir, qu’en application des énonciations de la doctrine mentionnée dans la réponse ministérielle Soisson, les sommes évoquées devaient être prises en compte pour le calcul des plus-values.

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