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Vente d’un terrain supportant une construction destinée à la démolition : la Cour refuse l'application du forfait travaux de 15%

Plus-values immobilières

Article de de la rédaction du 12 juin 2018

La Cour Administrative d’Appel de Lyon vient dans le cadre d’un décision récente de refuser l’application du forfait travaux de 15% au titre du calcul d’une plus-value immobilière portant sur un immeuble bâti.

Conformément à l’article 150 VB-II-4° du CGI, Les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement, ou d’amélioration réalisées sur un immeuble viennent en majoration du prix d’acquisition :

  • soit, sous certaines conditions, pour leur montant réel ;

  • soit forfaitairement, pour un montant de 15 % du prix d’acquisition, à la condition que le contribuable cède l’immeuble plus de cinq ans après son acquisition.

S’agissant du forfait de 15% l’administration précise qu’il s’agit «d’une simple faculté pour les contribuables propriétaires de leur bien depuis plus de cinq ans. Dès lors que la condition afférente à la durée de détention est remplie, le cédant peut bénéficier du forfait de 15% sans avoir à établir la réalité des travaux, le montant des travaux effectivement réalisés ou son impossibilité à fournir des justificatifs. Enfin, il n’y a pas lieu de rechercher si les dépenses de travaux ont déjà été prises en compte pour l’assiette de l’impôt sur le revenu.» BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20-20131220, n°350.

Dans le cadre d’un contentieux fiscal relatif au calcul d’une plus-value immobilière des particuliers, une Cour Administrative d’Appel vient de refuser au cédant (SCI) le bénéfice du forfait de 15%.

Cette SCI a cédé le 18 mai 2012 un terrain à bâtir sur lequel était édifié un chalet pour un prix de 11  549 304 €. La société avait acquis le chalet, alors achevé depuis plus de cinq ans, en janvier 1992 pour un prix de 381. 123 € et lui avait adjoint une parcelle acquise le 15 mai 2002 pour un prix de 85. 981 €.

La SCI à l’occasion de la cession de cet ensemble immobilier a réalisé une plus-value, de 7 .526.200 €.

La SCI soutenait, entre autre chose, qu’en application de l’article 150 VB-II-4° du CGI, elle était en droit de bénéficier d’une majoration pour travaux égale à 15 % du prix d’acquisition du chalet acquis en 1992.

La CAA de Lyon a donné raison à l’administration d’avoir refusé l’application de ce forfait de 15%.

L’administration fiscale fondait son refus sur les éléments suivants :

  • le chalet était destiné à la démolition et à la reconstruction ;

  • dans l’acte de cession du 18 mai 2012, la SCI vendeur déclarait avoir obtenu un permis de démolir le tènement existant et un permis de construire délivré le 29 décembre 2010 dont elle a demandé le transfert au nouvel acquéreur qui se chargera des travaux de démolition.

  • dans l’acte de cession, le vendeur précisait qu’il n’avait pas effectué sur le bien vendu de travaux nécessitant la délivrance d’un permis de construire ou une déclaration préalable ;

  • le vendeur précisait également n*e pas avoir réalisé sur l’immeuble vendu, de travaux nécessitant la souscription d’une assurance dommage-ouvrage* dans les dix dernières années ;

  • Le chalet était en attente de liaison au réseau d’eaux pluviales collectif.

Le Contribuable de son côté se prévalait, sur le fondement de l’article L. 80 A du LPF, de l’interprétation de l’article 150 VB-II-4° du CGI ressortant des termes de la doctrine administrative BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 n°390 et de l’instruction 8-M-05 selon laquelle " lorsque la condition afférente à la durée de détention est remplie, le cédant peut bénéficier du forfait de 15 % sans avoir à démontrer la réalité des travaux, le montant des travaux effectivement réalisés et l’impossibilité de fournir des justificatifs ".

Toutefois, estimant que ces termes ne comportaient aucune interprétation différente de la loi fiscale de celle appliquée dans la décision, la Cour a estime que l’associé n’était pas pas fondé à se prévaloir de la garantie prévue à l’article L. 80 A du LPF.

La Cour en a conclu que le contribuable associé de la SCI n’était pas fondé à demander pour le calcul de la plus-value réalisée lors de la vente d’un terrain à bâtir supportant une construction destinée à la démolition, l’application d’une majoration du prix d’acquisition du chalet de 15 % pour des dépenses de travaux qu’il déclare lui-même ne pas avoir engagées.

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