Pour le Conseil d’Etat, les travaux de transformation d’un ancien hôtel-restaurant (et son ancienne maison de gardien) en studios et chambres meublés qui n’affectent pas de manière importante le gros œuvre et ne sont pas d’une ampleur suffisante, ne peuvent être qualifiés de travaux de reconstruction.
Les travaux qui doivent être regardés comme des travaux de réparation et d’entretien (Art. 31-I-1°-a du CGI) ou comme des travaux d’amélioration (Art. 31-I-1°-b du CGI) s’entendent de ceux qui ont pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal, ou d’en améliorer le confort ou les prestations, sans en modifier la consistance notamment par un agrandissement, ou un changement de l’agencement voire de l’équipement initial.
En revanche, les travaux de reconstruction, au sens de ces dispositions sont :
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ceux qui comportent la création de nouveaux locaux d’habitation notamment affectés auparavant à un autre usage,
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ceux ayant pour effet d’apporter une modification importante au gros oeuvre de locaux d’habitation existants,
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ainsi que les travaux d’aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à des travaux de reconstruction.
Les travaux d’agrandissement sont ceux qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable des locaux existants.
Il appartient au contribuable, qui entend déduire de son revenu brut les dépenses constituant, selon lui, des charges de la propriété, de justifier de la réalité, de la consistance et, par suite, du caractère déductible de ces charges.
Rappel des faits :
En 2008, la SCI V a acquis un ensemble immobilier composé d’un immeuble à usage d’hôtel meublé et d’une maison de gardien des travaux. Les travaux entrepris ont eu pour objet d’y aménager des logements ainsi que des chambres destinées à la location.
A l’issue de la vérification, portant sur les exercices clos en 2010 et 2011, de la comptabilité de la SCI V (IR) et dont Mme B est associée majoritaire et gérante, cette dernière s’est vue notifier par une proposition de rectification en date du 10 juillet 2013, des rehaussements d’impôt sur le revenu résultant notamment de la réintégration dans ses revenus fonciers du montant de travaux entrepris, soit dans un immeuble dont elle est propriétaire, soit dans des immeubles détenus par la SCI Le Vaumurier de Saint Lambert et par une autre SCI dont elle est associée majoritaire.
Mme B s’est pourvue en cassation contre l’arrêt de la CAA de Versailles qui a rejeté sa demande tendant à la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu.
Le Conseil d’Etat vient de donner raison la la SCI requérante
Il ressort des faits que l’ensemble immobilier acquis, dans un état vétuste, par la SCI V, était initialement composé d’un premier corps de bâtiment constitué, au sous-sol d’une chaufferie, d’une cave, d’une pièce, d’un sanitaire, au rez-de-chaussée d’une entrée, d’une salle à manger, d’un salon, d’une cuisine, d’une buanderie et d’un sanitaire, au premier étage de cinq chambres, d’un salon, d’une salle de bains, d’une salle d’eau et enfin d’un grenier non aménagé ainsi qu’un deuxième corps de bâtiment composé d’une maison de gardien élevée sur vide sanitaire et comportant un rez-de-chaussée divisé en une chambre, un salon, un cabinet de toilette, une douche et un sanitaire.
Les travaux en cause ont eu pour effet de réaménager ces locaux en deux bâtiments :
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comportant pour le premier une salle de réception, un petit logement constitué d’un séjour, d’une cuisine, de deux chambres, de deux sanitaires,
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et pour le second bâtiment, deux studios ainsi que deux sanitaires.
Ces travaux ont donc conduit à une redistribution importante de l’espace intérieur de ces locaux ainsi qu’à la création de surfaces de logement supplémentaires, quand bien même la surface habitable de l’ensemble n’aurait pas été substantiellement augmentée.
Ils ont, en outre, notamment consisté en des travaux:
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de démolition,
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de dépose des planchers et de leur remplacement par des planchers en béton,
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de couverture,
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de démolition et de reconstruction de cloisons intérieures,
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et de percement d’ouvertures, ayant affecté de manière significative le gros oeuvre et qui ne sont pas dissociables des travaux de rénovation et d’amélioration des locaux qui y ont été simultanément conduits.
Sur la base de ces éléments, l’administration comme les juges du fonds ont considéré que les travaux en cause doivent être regardés comme correspondant à des dépenses de reconstruction et non comme des dépenses d’entretien, de réparation ou encore d’amélioration d’un immeuble vétuste et dont le coût n’était pas déductible.
Le Conseil d’Etat vient d’annuler l’arrêt de la CAA de Versailles
En statuant ainsi, alors qu’il ressort des pièces du dossier d’appel que les travaux en litige n’ont pas affecté de manière importante le gros œuvre et n’étaient pas d’une ampleur suffisante pour être qualifiés de travaux de reconstruction, la cour a dénaturé les pièces du dossier et inexactement qualifié les faits de l’espèce.