Nouvelle décision participant de la construction prétorienne de la notion d'assujetti dans le cadre d'une vente immobilière de terrains opérée par une SCI. Elle nous rappelle qu'il faut rechercher si l'assujetti a, au titre d'une vente, agi en tant que tel ou s'il s'est inscrit dans une pure démarche patrimoniale.
Les livraisons de biens et les prestations de services effectuées à titre onéreux sont soumises à la TVA, lorsqu’elles sont réalisées par un assujetti agissant en tant que tel (Art. 256 du CGI).
La notion d’assujetti est définie par l’article 256 A du CGI par référence à l’exercice indépendant d’une « activité économique », c’est-à-dire, toute activité de producteur, de commerçant ou de prestataire de services, et notamment l’exploitation d’un bien corporel ou incorporel en vue d’en tirer des recettes ayant un caractère de permanence.
Cette règle s’applique, notamment, aux opérations immobilières, parmi lesquelles figurent, conformément à l’article 257 du CGI, les livraisons de terrains à bâtir, définis comme ceux sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d'un plan local d'urbanisme ou d'un autre document d'urbanisme en tenant lieu.
En principe, dans le cadre d’une vente immobilière l’administration doit opérer en suivant une double démarche :
- elle doit vérifier si le vendeur est un assujetti à la TVA ;
- en cas de réponse positive elle doit vérifier si le vendeur agit en tant qu’assujetti au titre de l’opération.
L’administration a toutefois prévu des tempéraments. En effet, si un assujetti est présumé agir en tant que tel, toutes les opérations réalisées par un assujetti ne constituent pas obligatoirement une activité économique au sens de l’article 256 du CGI. Ainsi, un assujetti peut renverser la présomption qui pèse sur lui en apportant la preuve que l’opération contestée s’inscrit dans une pure démarche patrimoniale. L’assujetti peut ainsi se prévaloir du fait que la vente vise seulement à mieux tirer parti d’un bien devenu étranger à son activité économique.
En effet, le fait d'être un assujetti à TVA n'implique pas automatiquement que toutes les ventes y soient assujetties. On peut être un assujetti et réaliser des opérations patrimoniales hors champ. Comme l'a précisé le Commissaire du Gouvernement Philippe Martin dans ses conclusions sur l'arrêt Sudfer c'est le principe de non contamination d'une opération accessoire par une activité économique principale.
L'admininistration a repris cette distinction dans la base BOFIP-Impôt BOI-TVA-IMM-10-10-10-10, §80
Par ailleurs, au sens de l'article 257-I-2 du CGI, Sont considérés comme terrains à bâtir, les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d'un plan local d'urbanisme, d'un autre document d'urbanisme en tenant lieu, d'une carte communale ou de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme.
Pour la doctrine BOFIP-Impôt BOI-TVA-IMM-10-10-10-20
Ainsi peut seul constituer un terrain à bâtir un terrain qui ne comporte pas d'ores et déjà des « bâtiments », au sens de « construction incorporée au sol », qu'il s'agisse d'immeubles neufs ou d'immeubles achevés depuis plus de cinq ans.
[...]
A cet effet, toutefois, on ne doit entendre par immeuble bâti qu'une construction qui se trouve en état d'être utilisée en tant que telle pour un usage quelconque sans qu'il soit nécessaire à cette fin d'y réaliser un immeuble neuf au sens de la définition exposée au 2° du 2 du I de l'article 257 du CGI, et ce, même si cette construction est destinée à être démolie par l'acquéreur.
En sens inverse, dès lors qu'il est situé dans une zone où les constructions peuvent être autorisées, un immeuble dont l'état le rend impropre à un quelconque usage devra être assimilé à un terrain à bâtir (ruine résultant d'une démolition plus ou moins avancée, bâtiment rendu inutilisable par suite de son état durable d'abandon, immeuble frappé d'un arrêté de péril, chantier inabouti, etc..).
Rappel des faits :
La SCI N a vendu le 30 juin 2014 un terrain à la communauté de communes du pays de Pange, sans appliquer de TVA. Suite à un contrôle fiscal, l'administration a soumis cette vente à la TVA sur la marge estimant notamment que le terrain cédé constituait un terrain à bâtir au sens de l'article 257 du CGI. La SCI a alors assigné les notaires en responsabilité, estimant qu'ils avaient commis une faute en ne soumettant pas la vente à la TVA.
La Cour d'appel de Metz a saisi le Tribunal administratif de Strasbourg d'une question préjudicielle pour déterminer si la vente devait être soumise à la TVA.
Le Tribunal vient de juger que la vente n'était pas soumise à la TVA, bien que le terrain soit considéré comme un terrain à bâtir.
Sur la qualité d'assujetti agissant en tant que tel, le tribunal fait valoir :
-
- que la vente d'un immeuble par une SCI est soumise à la TVA si elle résulte d'une activité économique, caractérisée notamment par des démarches actives de commercialisation foncière.
- que même si une SCI a la qualité d'assujetti à la TVA pour son activité habituelle, la vente d'un terrain peut être considérée comme une simple gestion de patrimoine privé, auquel cas elle n'est pas soumise à la TVA.
- qu'au cas d'espèce la SCI N se contentait de louer ses terrains à un GAEC et a été approchée par une communauté de communes pour un projet d'extension d'une zone d'activité.
Conclusion du tribunal : La SCI n'a pas entrepris de démarches de valorisation ou de promotion du bien en vue de sa revente. Elle n'a pas non plus réalisé d'opérations d'achat-revente de parcelles. Par conséquent, la vente est considérée comme une simple gestion de patrimoine privé et n'est donc pas soumise à la TVA.
En résumé, le tribunal considère que l'absence d'actions proactives de la part de la SCI pour valoriser ou commercialiser le bien indique qu'il s'agit d'une gestion de patrimoine privé, excluant ainsi l'application de la TVA sur la vente.
Sur la qualification de terrain à bâtir, le tribunal fait valoir :
-
- que le terrain est situé en zone 1 AUx du PLU près d'une zone Ux destinée aux activités économiques.
- que malgré l'attestation du maire indiquant que les parcelles ne sont pas des terrains à bâtir, le tribunal considère qu'elles peuvent être raccordées aux réseaux nécessaires via une parcelle adjacente
Le tribunal conclut que ces parcelles doivent être considérées comme des terrains à bâtir au sens fiscal. Pour autant la vente n'est pas soumise à la TVA car la SCI N n'est pas considérée comme un assujetti agissant en tant que tel pour cette transaction.
Critères d'assujettissement à la TVA pour une SCI : Le jugement rappelle que la simple qualité de SCI ne suffit pas à caractériser un assujetti à la TVA. Il faut démontrer des démarches actives de commercialisation ou de valorisation du bien.
Appréciation de la notion de "gestion de patrimoine privé" : La décision illustre que la cession isolée d'un terrain, même à une collectivité dans le cadre d'un projet d'aménagement, peut relever de la simple gestion de patrimoine privé.