La juridiction judiciaire a récemment rappelé que s'il est possible de substituer un engagement de construire à l’engagement de revente prix initialement, nle non respect des conditions de forme entraine la la déchéance du régime de faveur prévu par les dispositions des l’article 1115 et 1594-0 G du CGI.
L’article 1115 du CGI dispose que sous réserve d’application de l’article 1020 du CGI les acquisitions d’immeubles, de fonds de commerce ainsi que d’actions ou de parts de sociétés immobilières réalisées par des personnes assujetties au sens de l’article 256 A du CGI sont exonérées des droits et taxes de mutation quand l’acquéreur prend l’engagement de revendre dans le délai de cinq ans. Un engagement de cette nature peut donc être souscrit par tout assujetti agissant en tant que tel, indépendamment de la qualité du cédant. Conformément aux dispositions de l’article 1020 du CGI, les mutations sont néanmoins soumises à la TPF au taux global de 0.715 % réduit lorsqu’elle portent sur des immeubles dès lors qu’elles entrent dans les prévisions de l’article 677-1° du CGI.
L'article 1594-0 G, A, II du CGI dispose que l'acquéreur d'un bien qui a pris l'engagement de revendre prévu à l'article 1115 peut y substituer, avant son échéance, un engagement de construire tel que prévu au I. Cet engagement prend effet à compter de la date à laquelle il est souscrit auprès de l'administration et vaut accomplissement de l'engagement de revendre.
Il ressort de la Loi (Art. 266 bis de l'annexe 3 au CGI) que la substitution d'un engagement de construire à un engagement de revendre telle que prévue au troisième alinéa du II du A de l'article 1594-0 G du CGI résulte de l'envoi au service des impôts par pli recommandé avec demande d'avis de réception postale d'une déclaration faisant référence à la date et au numéro d'enregistrement et de publication de l'acte de mutation comportant l'engagement de revendre auquel se substitue le nouvel engagement. La déclaration précise l'objet et la consistance des travaux prévus par cet engagement ainsi que le montant des droits dont l'exonération est subordonnée à leur exécution.
La Cour vient de rappeler que le non-respect de ce formalisme se paye chèrement.
Rappel des faits :
Par acte en date du 9 décembre 2010, présenté à la formalité de 1'enregistrement le 20 décembre 2010, Mme F veuve G et M. G ont procédé à la cession de la totalité des parts de la SCI B. Cette cession des 100 parts a fait l’objet d’un démembrement de propriété selon les modalités suivantes : un usufruit temporaire, expirant le 15 décembre 2026, a été acquis par la sarl M pour un montant de 2 500 000 € et la SCI P a acquis la nue-propriété des parts pour un montant de 1 000 000 €. Cette acquisition a été réalisée sous le bénéfice des dispositions de l’article 1115 du CGI. La SCI P devait donc, conformément à son engagement pris lors de la signature de l’acte, avoir revendu ses parts avant le 9 décembre 2015, ce qui n’a pas été fait (Soulignons que par courrier du 27 novembre 2014 la SCI P a adressé à l’administration une demande de substitution d’engagement de construire à l’engagement de revente). Le 8 juin 2016, l’administration fiscale lui a adressé une proposition de rectification reprenant les droits d’enregistrement dus au titre de 1'acquisition de la nue-propriété des parts de société de la SCIB. La SCI P a contesté le bien fondé des rectifications proposées. L’administration fiscale a maintenu intégralement les rappels. Le 28 juin 2017, la SCI P a fait assigner la DRFiP d’Ile de France devant le TJ de Paris qui a rejeté l’ensemble des moyens soulevés par la SCI P tendant à contester le paiement de droits d’enregistrement au titre de la cession de parts sociales intervenue le 9 décembre 2010 et a dit qu’il n’y avait pas lieu de faire application de la majoration pour manquement délibéré.L'administration a fait appel.
La Cour vient de confirmer la décision des juges du fonds.
En l’espèce, ainsi que l’a jugé le tribunal, le rehaussement opéré par l’administration trouve sa cause dans la déchéance du régime de faveur prévu par les 1115 et 1594-0 G du CGI.
Pour confirmer cette déchéance la Cour souligne que :
le courrier du 27 novembre 2014 adressé à l’administration et portant demande de substitution d’engagement de construire à l’engagement de revente, ne remplit pas les conditions de forme dès lors qu’il ne fait pas référence à la date et au numéro d’enregistrement de l’acte d’engagement de revendre.
En outre, il a été relevé que l’entête du courrier est imprécis, car il vise trois sociétés, ce qui ne permet pas d’identifier clairement le requérant. Enfin, il ressort de l’accusé réception du courrier que l’expéditeur était la SCI X et non la SCI P.
La demande de substitution, irrecevable en la forme, n’appelait donc pas de réponse de la part de l’administration fiscale, qui a tiré les conséquences de la non revente dans le délai de cinq ans.