Les achats d'immeubles effectués par les marchands de biens sont, au terme de l'article 1115 du CGI exonérés d'une partie des droits et taxes de mutation notamment sous réserve que ceux-ci prennent dans l'acte d'acquisition l'engagement de revendre dans un délai de cinq ans. Toutefois, aux termes du dernier alinéa de l'article 1115 du CGI, ce délai est ramené à deux ans « pour les reventes consistant en des ventes par lots déclenchant le droit de préemption prévu à l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants des locaux à usage d'habitation ou celui prévu à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs … » (dites ventes à la découpe).
Dès lors, si les conditions prévues par l'article 1115 du CGI sont respectées, et notamment le respect du délai de revente de deux ou cinq ans selon les cas, les droits d'enregistrement supportés par le marchand de biens lors de l'acquisition sont dus au taux effectif de 0,715 % (En lieu et place du taux de 5,81% ).
La déchéance de ce régime de faveur est encourue du seul fait que le bien acquis n'a pas été revendu dans le délai légal de 5 ans (ou de 2 ans) éventuellement prorogé. Ainsi, conformément à l'article 1840 G ter du CGI, lorsqu'à l'échéance du délai de cinq ans, l'engagement de revendre n'est pas respecté, l'acquéreur est redevable des droits dont il a été dispensé, liquidés d'après les tarifs en vigueur au jour de l'acquisition du bien en cause, ainsi que du complément de frais d'assiette, de recouvrement, de dégrèvement et de non valeur qui en résultent, auxquels s'ajoute l'intérêt de retard prévu à l'article 1727 du CGI.
Rappel des faits :
La société F qui exerce l’activité de marchand de biens a acquis l’immeuble objet du litige le 30 septembre 2010 en se plaçant sous les conditions de l’article 1115 du CGI.
Le 15 avril 2013, après une vérification de comptabilité, l’administration a procédé à des rappels en matière de droits de mutation à titre onéreux.
Les impositions supplémentaires correspondantes ont été mises en recouvrement par avis de mise en recouvrement n° 130705103 du 12 août 2013 pour un total de 1.910.575 euros, soit 1.715.041 euros de principal et 195.534 euros d’intérêts de retard.
La société Foch a adressé une réclamation contentieuse le 8 janvier 2016 et sollicité la décharge de l’intégralité des impositions supplémentaires. Cette réclamation a fait l’objet d’un rejet par décision du 2 février 2017.
Déboutée de sa demande, par le tribunal judiciaire de Paris (Jugement du 25 août 2020), la société F a fait appel du jugement.
Par décision en date du 11 avril 2022, la Cour d'appel de Paris a rejeté la demande de la société F qui s'est pourvue en Cassation.
La Cour de Cassation vient à son tour de rejeter le pourvoi de la société F.
Au cas particulier l’acquisition réalisée par la société F a fait l’objet d’une division de l’immeuble aux mois de mai et août 2011. Et, ainsi que l’a jugé le tribunal les droits de préemption des locataires ont été déclenchés par les offres de vente notifiées au mois de juin 2011.
La société F se prévalait du fait :
- que le délai de deux ans sus-évoqué court à compter de la date à laquelle les locataires des locaux d’habitation disposent d’un droit de préemption sur leur lot dont la revente a été décidée ;
- qu'il résulte des propres mentions de l’arrêt attaqué que le droit de préemption des locataires a été déclenché par les offres de vente notifiées les 28 juin et 28 juillet 2011, après division de l’ensemble en lots de copropriété ;
- qu'à compter de ces dates, la société disposait d’un délai de deux années expirant les 28 juin et 28 juillet 2013 pour les revendre ;
Partant pour la société la cour d’appel a violé l’article 1115 du CGI en jugeant que le 30 septembre 2012, soit deux années après leur acquisition, certains lots pour lesquels ce droit de préemption avait été déclenché n’étaient pas encore revendus.
La haute juridiction a rejeté ce moyen en précisant que :
Le délai prévu pour l’application de l’engagement de revendre, qu’il s’agisse du délai de cinq ans prévu au premier alinéa de l’article 1115 du code général des impôts ou du délai ramené à deux ans prévu au dernier alinéa de ce texte, court à compter de l’acquisition de l’immeuble.
La société F se prévalait également du fait que le bénéfice du droit de préemption du locataire était réservé au seul occupant du logement à titre de résidence principale.
La haute juridiction a rejeté ce moyen confirmant l'argumentation de la Cour d'Appel pour laquelle la notion de résidence principale n’est pas visée par la loi, qui retient la qualité d’ occupant ou de locataire de bonne foi :
L’exercice du droit de préemption institué à l’article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 au profit des locataires et des occupants de bonne foi de locaux à usage d’habitation, est subordonné, en application des dispositions de l’article 1er du décret n° 77-742 du 30 juin 1977, à la condition d’occuper effectivement les lieux.
Ayant exactement énoncé que la notion de résidence principale n’est pas visée à l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975, qui retient la qualité d’occupant ou de locataire de bonne foi, et que la référence, par la société requérante, à la loi du 1er septembre 1948 pour l’appréciation de la condition d’occupation effective n’est pas pertinente, dès lors que celle-ci a pour objet le maintien dans les lieux et non l’octroi d’un droit de préemption, la cour d’appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a légalement justifié sa décision