Le juge judiciaire vient de rendre une nouvelle décision sur un cas de force majeur ayant permis d'éviter les conséquences de la déchéance de l’exonération de l’article 1115 du CGI du seul fait que le bien acquis n’a pas été revendu dans le délai de cinq ans.
En application de l’article 1115 du CGI les acquisitions d’immeubles, de fonds de commerce ainsi que d’actions ou parts de sociétés immobilières réalisées par des personnes assujetties au sens de l’article 256 A sont exonérées des droits et taxes de mutation quand l’acquéreur prend l’engagement de revendre dans un délai de cinq ans.
Cet engagement peut donc être souscrit par tout assujetti agissant en tant que tel, indépendamment de la qualité du cédant. Conformément aux dispositions de l’article 1020 du CGI, les mutations sont néanmoins soumises à la taxe de publicité foncière (TPF) au taux global de 0.715 % réduit lorsqu’elle portent sur des immeubles dès lors qu’elles entrent dans les prévisions de l’article 677-1° du CGI.
La déchéance est encourue du seul fait que les biens acquis n’ont pas été revendus dans le délai de cinq ans.
Toutefois, selon la doctrine BOFIP :
« il y aurait lieu de prendre en compte la force majeure invoquée par un acquéreur qui serait en mesure d’établir qu’à raison d’une circonstance présentant les caractères d’extériorité et d’imprévisibilité, il a été dans l’impossibilité insurmontable de vendre pendant toute la durée de son obligation.» BOI-ENR-DMTOI-10-50-20140429, n°70
Autrement dit l’évènement de force majeure est l’évènement extérieur, irrésistible et imprévisible qui empêche la bonne exécution de ses obligations par une partie à un contrat pour des raisons indépendantes de sa volonté.
Rappel des faits :
Le 30 décembre 2013, la SARL BA a vendu à la SARL S, dont l'activité est marchand de biens, un bâtiment à usage industrielmoyennant un prix de 1 240 000 €. La SARL S s'est engagée à revendre le bien dans le délai de 5 ans, soit le 30 décembre 2018 au plus tard, pour bénéficier de l'exonération des droits et taxes de mutation prévue par l'article 1115 alinéa 1 du CGI. Dès le 31 décembre 2013, la SARL S a donné le bien à bail commercial à la SARL BA moyennant un loyer annuel de 144 000 € HT. La SARL BA a été placée en redressement judiciaire le 11 juin 2015, puis en liquidation judiciaire le 28 octobre 2016. Elle a saisi le TGI de Bayonne, devenu tribunal judiciaire, le 30 décembre 2015 d'une demande de nullité de la vente de l'immeuble, demande rejetée par jugement du 23 mars 2020 confirmé par arrêt du 12 avril 2022. Par ailleurs, par ordonnance de référé du 23 août 2016, la résiliation du bail pour non-paiement des loyers a été constatée, et l'expulsion de la SARL BA a été ordonnée.
Constatant que le bien n'avait pas été revendu dans le délai prévu par les dispositions de l'article 1115 du CGI, l'administration fiscale a considéré que la SARL S devait être déchue du régime fiscal favorable qu'elles instituent et l'a informée le 1er avril 2019 de son intention d'opérer une rectification, pour un montant de 66 186 € dont 54 251 € de droits complémentaires et 11 935 € d'intérêts de retard. Le recours contre cette proposition de rectification a été rejeté le 15 décembre 2020.
Le 4 février 2021, la SARL S a assigné l'administration fiscale devant le TJ de Bayonne aux fins de bénéficier du dégrèvement des rappels de droits d'enregistrements consécutifs à la déchéance du régime de faveur. Par jugement du 12 décembre 2022, le TJ de Bayonne a annulé la décision de rejet de l'administration fiscale et prononcé le dégrèvement des rappels de droits d'enregistrement consécutifs à la déchéance du régime de faveur.
Le tribunal a considéré que la société S avait été dans l'impossibilité de revendre l'immeuble en raison de l'action en nullité de la vente initiée par la société BA, et donc que le dégrèvement devait être maintenu.
L'administration a fait appel de cette décision. Elle estime la SARL S, il n'y aucune imprévisibilité ni extériorité de la situation, permettant d'invoquer un cas de force majeure. durant l'intégralité du délai de 5 ans dans la mesure où :
- entre l'acquisition de l'immeuble le 30 décembre 2013 et l'assignation à la requête de la société BA en nullité de la vente le 30 décembre 2015, il s'est écoulé deux ans,
- la SARL S a signé un bail commercial avec sa venderesse compte tenu du souhait de cette dernière de continuer à exercer dans les lieux, et ce faisant, elle s'exposait à des difficultés pour revendre dans le délai imparti, d'autant qu'elle connaissait la mauvaise situation financière de la société BA.
La Cour vient de rejeter les arguments de l'administration confirmant ainsi le jugement du TJ de Bayonne.
Pour la Cour, l'achat du bien immobilier visait à refinancer une de ses filiales. La SARL BA a vendu son bâtiment commercial et a obtenu un bail pour continuer son activité là-bas. L'acheteur, visant un rendement locatif de 11,6 %, a accepté une clause de revente dans les cinq ans, malgré les risques d'une revente moins favorable dans la mesure où le bien était occupé. Si cette pratique est courante et légale, la Cour reconnait qu'elle comportait toutefois des risques comme l'a indiqué l'administration fiscale.
Pour la SARL S, il résulte de la chronologie des événements un cas de force majeure l'ayant placée dans l'impossibilité absolue de revendre le bien immobilier dans le délai de cinq ans stipulé à l'acte. Ainsi, elle fait valoir :
- que la SARL BA a cessé de payer les loyers et charges relatifs à l'immeuble à compter du quatrième trimestre 2014, c'est-à-dire seulement neuf mois après l'acquisition de l'immeuble par la SARL S. Partant il n'est pas discutable que dès cette date la SARL S s'est trouvée en difficulté pour revendre l'immeuble alors occupé par un locataire ne réglant pas les loyers ;
- que dès le 11 juin 2015, soit 18 mois après l'acquisition, la SARL BA, locataire, a été placée en redressement judiciaire, puis à compter du 28 octobre 2016, en liquidation judiciaire ;
- que la SARL S a effectué les diligences nécessaires dès le 4 décembre 2015 pour obtenir la libération des lieux, puisqu'elle a assigné sa locataire en paiement des loyers et charges exigibles postérieurement au jugement de redressement judiciaire et en résiliation du bail commercial. Elle a également confié un mandat de vente de l'immeuble à une agence immobilière le 4 décembre 2015, ce qui manifeste son intention de respecter son engagement de revendre. Enfin, elle a obtenu l'expulsion de la SARL BA par ordonnance du 5 janvier 2016 mais n'a pu récupérer les clés de l'immeuble que le 23 décembre 2016 ;
- qu'entre-temps, la SARL BA a fait assigner la SARL S aux fins de voir prononcer la nullité de la vente de l'immeuble. Or, à compter de cette date toute revente était impossible.
- qu'il n'est pas établi, comme le prétend l'Administration, que la SARL S avait connaissance des difficultés financières de la SARL BA dès l'acquisition du bien immobilier, d'autant plus qu'elle n'avait aucun intérêt à consentir un bail commercial au loyer annuel de 144.000 € avec un locataire dont elle aurait connu auparavant l'impécuniosité.
Dans ces conditions, la cour estime comme le premier juge que la SARL S s'est trouvée confrontée à des circonstances extérieures, imprévisibles et irrésistibles caractérisant la force majeure, faisant obstacle à la revente du bien avant le 30 décembre 2018.