Le juge de l'impôt nous rappelle que la régularisation de la TVA non déduite sur un bien immobilier ne peut être demandée que pour la période postérieure à l'option (des loyers) pour la TVA.
Les locations de locaux nus à usage professionnel sont en principe exonérées de TVA (Art. 261 D, 2° du CGI). Toutefois, aux termes de l’article 260 du CGI :
Peuvent sur leur demande acquitter la taxe sur la valeur ajoutée : 2° Les personnes qui donnent en location des locaux nus pour les besoins de l’activité d’un preneur assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée ou, si le bail est conclu à compter du 1er janvier 1991, pour les besoins de l’activité d’un preneur non assujetti ».
Il résulte de ces dispositions que l’option pour l’assujettissement à la TVA de la location des locaux nus à usage professionnel doit faire l’objet d’une déclaration expresse à l’administration et distincte pour chaque immeuble ou ensemble d’immeubles. Cette option peut être exercée à l’occasion de la déclaration d’existence, cette dernière devant alors comporter des indications suffisamment précises pour identifier le ou les immeubles auxquels elle se rapporte.
Les conditions et modalités de l’option sont fixées par les articles 193 à 195 de l’annexe II au CGI.
Au Bofip-Impôt l’administration précise que :
L'option prend effet le premier jour du mois au cours duquel elle est formulée. Une fois exercée, l'option s'applique aussi longtemps qu'elle n'a pas été dénoncée.
Rappel des faits :
La SCI R, créée le 7 juillet 2016, a acquis le 24 mars 2017 l'usufruit temporaire d'un bien immobilier dont la nue-propriété a été acquise par une autre société. Le 2 mai 2017, elle a opté pour l'assujettissement des loyers à la TVA conformément à l’article 260-2° du CGI. Le 9 février 2018, elle a déposé une déclaration de TVA au titre de la période du 1er mai au 31 décembre 2017. Le 28 février 2019, elle a déposé un imprimé de déclaration de TVA au titre de la période du 15 juillet 2016 au 1er mai 2017 faisant état d’un crédit de TVA à rembourser de 9 279 €.
La SCI R a fait appel du jugement du 16 septembre 2021 par lequel le TA de Grenoble a rejeté sa demande de remboursement du crédit de TVA constaté dans cette déclaration.
La SCI fait valoir :
- qu'elle a assumé la totalité de la charge des travaux et payé la TVA correspondante ;
- qu'elle produit des documents comptables détaillant les immobilisations et le montant de la TVA initiale ;
- que les dépenses concourent à la détermination de la valeur de l'immeuble ;
- que l'administration a validé partiellement sa demande, reconnaissant ainsi la déductibilité de certaines factures.
La CAA de Lyon vient de rejetter la requête de la SCI R faisant de son côté valoir :
- que la régularisation de la TVA non déduite au titre d'une période où le bien était affecté à une activité exonérée ne peut être demandée qu'à compter de l'exercice de l'option pour la TVA.
- que la demande de remboursement de la SCI, bien que formulée après la date d'effet de l'option (2 mai 2017), porte sur une période antérieure à celle-ci (15 juillet 2016 au 1er mai 2017).
- que par conséquent, la demande de remboursement doit être jugée irrecevable.
[...] la régularisation de la taxe sur la valeur ajoutée non déduite au titre d’une période où le bien immobilier était affecté à une activité exonérée de cette taxe, ne peut être demandée que pendant la période d’utilisation de ce bien destiné à une activité soumise à la taxe sur la valeur ajoutée, soit à compter de l’exercice de l’option pour la taxe sur la valeur ajoutée et dans les conditions définies au point 2 du présent arrêt.
Il résulte de l’instruction, notamment du formulaire CA12 daté du 8 janvier 2019 reçu par l’administration le 28 février 2019, que si la SCI SC RES a demandé le remboursement de la taxe sur la valeur ajoutée dans une déclaration souscrite postérieurement à la date d’effet de l’option pour la taxe sur la valeur ajoutée qu’elle a formulée le 2 mai 2017, sa demande de remboursement portait sur une période, du 15 juillet 2016 au 1er mai 2017, antérieure à l’option, date à partir de laquelle elle est devenue redevable de la taxe sur la valeur ajoutée. Par suite, sa demande de remboursement du crédit de taxe sur la valeur ajoutée d’un montant de 9 279 euros était irrecevable.
La Cour confirme ainsi que l'option pour l'assujettissement des loyers à la TVA ne produit d'effets qu'à compter du premier jour du mois au cours duquel elle est formulée. Elle établit clairement que la régularisation de la TVA non déduite sur un bien immobilier ne peut être demandée que pour la période postérieure à l'option pour la TVA.
Cette décision qui souligne l'importance de la chronologie dans les opérations de TVA "immobilière", en particulier lors du passage d'une activité exonérée à une activité soumise à TVA nous invite à être particulièrement vigilants dans le conseil aux SCI et autres sociétés immobilières, notamment sur le timing de l'option pour la TVA et les demandes de remboursement de crédit de TVA. Elle rappelle implicitement la nécessité de bien planifier les options fiscales en matière de TVA, afin de maximiser les possibilités de déduction et de remboursement.